新加坡购房如何贷款？

“降温措施”是新加坡房市的专有名词，通常指当房市火热，涨价太快时，政府出台来抑制房价的措施。近期登上热搜的降温措施就对组屋的房价影响很大，对公寓房价的影响也体现在房贷额度上，即同样收入，能贷到的钱变得更少了。

不过有买房计划的小伙伴先别急，当你了解新加坡房贷相关知识后，可能会发现它并没有你想象的那么可怕。那么，新加坡的房贷额度是怎么计算的？目前市场上具体的利率和配套是怎样的？如果贷款资质不够，又该如何提升呢？

01、房贷介绍

银行和HDB贷款

在新加坡，银行贷款顶限为房产价值的75%，利息可以选择固定或者浮动，一般与基准利率挂钩。

如果是购买HDB的房产，包括组屋和EC，可以选择向HDB贷款。HDB贷款顶限为房产价值的80%，利息固定为2.6%。不过，HDB贷款有薪资顶限要求，家庭月收入不能超过14000新币，如果是单身买房，个人月收入不能超过7000新币。

房贷额度

通常有三个因素会直接影响到房贷额度：贷款数量、还款年限、贷款人年龄。

新加坡个人贷款购买私宅的额度限制

贷款数量越多，银行会觉得还贷难度越高，因此会降低贷款额度。新加坡的还贷期一般是30年，也就是0-30年内还款不影响额度。还贷期越长，月供越低，总利息越高。但是如果将还款期拉长到30年以上，则会降低贷款额度。

相比前两个，第三个因素——年龄，可能很多小伙伴是第一次听说。新加坡认为65岁退休后还贷能力会下降，所以要求65岁前就还完所有贷款。如果一定要选择65岁之后才还完，那么贷款额度就会变低。

例如：30岁的A买第一套房，选择还贷期30年的额度是75%。但是如果A已经45岁了，那么他如果选择30年还贷期，只能贷款55%；如果他选择20年还贷期，就可以贷款75%了。

个人资质

薪资影响

固定薪水是最加分的收入项，因为固定意味着稳定。如果申请人为收入不固定的自雇人士，包括个体户、以提成为主的销售等，由于每月薪水不同，银行会通过其税收和CPF来综合考虑还贷能力。同样薪水，固定工资人士比自雇人士能贷款到更高金额。

如果自己开公司并大幅占股，即使固定薪水很高，银行也会在贷款额度上打个折扣。具体要看个例进行审批，有相关问题的小伙伴们可以在文末扫码添加小助手进行咨询~

联名买房

如果贷款人是两个人，总收入更多，自然就能争取到更高的贷款额度了，这也是为什么经常是夫妻两人一起贷款买房。不过要注意的是，在新加坡两人贷款一般意味着房子必须放两人的名字，即借款人必须是屋主。

那么，如果两个人年龄不同，收入也不同，应该看谁的年龄呢？银行会用加权平均的算法来决定还贷年龄。

例如：丈夫A已经50岁了，定薪为1万新币，而妻子B只有25岁，定薪2千新币。按照加权平均的公式，平均年龄为 (50*10000+25*2000)/ (10000+2000)=46。

外国人贷款

没有新加坡身份的外国人也可以购买新加坡公寓和少部分别墅，而且好消息是外国人同样可以申请房贷。如果有稳定的新加坡本地收入，那么额度将与本地人相同。但如果没有本地收入，则需要等待银行审批，目前很难通过且额度较低。

02、利率和配套 

基准利率

目前新加坡市场上的主流基准利率分为两大类：与新元隔夜利率挂钩的SORA和银行内部利率。

SORA即Singapore Overnight Rate Average，中文名“新元隔夜利率”，指的是新加坡银行间每日早上8时至傍晚6时15分之间进行的无抵押隔夜新元交易的交易量加权平均利率。SORA取决于新元市场交易，更为透明，是良好基准利率。但同时它对于市场的反应更敏感，因此波动性会更大。

而银行内部利率则取决于单个银行的政策调整，相对来说比较不透明，但如果政策时机合适，可能会有更为划算的配套。

以DBS星展银行为例，如下图所示，与SORA挂钩的配套利率是SORA+1%，目前SORA是2%左右，所以配套一前两年的房贷利息为3%。与内部利率FHR挂钩的配套利率是FHR+1.3%，目前FHR是1.4%左右，所以配套二前两年的房贷利息为2.7%。

固定和浮动利率

固定利率更稳定，但同时也更贵。但这个固定也并不是永久固定，其实是指2-5年内锁定一个利率。固定期过后，利率还是会变为浮动利率。

浮动利率则是与基准利率或者银行内部利率直接挂钩，因此变化会更频繁。

许多小伙伴不知道该如何选择，其实这个选择要基于申请人对未来经济形势的判断。如果申请人不看好未来的经济形势，认为会加息，那么未来浮动利率比固定利率更高，现在就要选择固定利率。如果申请人认为新加坡经济稳定，利率不会有太大变化，甚至未来会跌，那么当下当然选择浮动利率更划算了。

同样以DBS为例，配套一为固定利率配套，配套二为浮动利率配套。

配套一：1-2年内利息固定在3.5%，之后变为浮动。

配套二：1-2年利息是SORA+1%，目前十月利息为3%左右。

因此，如果申请人的预期是未来两年内，SORA会快速涨至2.5%以上，那么固定利率配套更划算。

重要条款

贷款时还要注意锁定期和Refinance的相关条款。锁定期是指贷款后一定期限内不能提前还款或者更换配套，否则就会有罚金，这个期限一般为1-3年。Refinance是指当利率有了变化或者配套有了更新，可以与银行商议换到更好的配套，有的银行会统一1-2次免费转换，有的则会要求一定手续费。

因此，如果想保持置换房产和控制房贷的灵活性，尽量选择没有锁定期，可以免费Refinance的条款。

03、资质提升

那么，如果由于个人收入不在本地或者不够高，有哪些办法可以提升资质，向银行借到更多的房贷呢？小伙伴们主要可以参考以下方法：

还清负债

前文讲过，贷款数量会影响到贷款额度。其实不仅仅是房贷，其他的小额负债同样会有影响，例如多张信用卡、车贷、教育贷款等等。这些贷款可能只需要数万现金就可以还掉，但一旦还掉，可以将贷款额度提高数十万，这笔账还是十分划算的。

银行验资

有些小伙伴定薪虽然不高，但是家庭富裕或者有额外的投资回报，因此个人的还贷能力远高于定薪限制。银行接受通过验资的方式来提高额度，即向银行展示一部分资金。银行一般会查看一到两次，在贷款合同正式审批和第一次给出贷款的时候，耗时1-3个月左右。验资完后，资金由户主自由处置。

这个方法的方便之处在于只需要展示自己的个人账户资金一段时间，并不需要提供具体的资金来源或是证明这部分资金永久属于你。也就是说，短期借钱或是家庭支持等渠道的资金也可以达成验资的目的。

定期存款

定期存款的逻辑其实与验资一样，也就是通过展示个人的资金，向银行表示更高的还贷能力。通常来说，定存要求至少3年以上，但所需资金会比验资要少。

结语  

新加坡政府一直呼吁大家理性买房，不要炒房，不要过度借用金融杠杆。小编在这里也要提醒大家，一定要理智评估经济实力，不要购买过多的负债。