新加坡购房需要注意哪些问题？

随着中国大陆出台了更多更严格的限制购房措施以及移民/教育/旅游/投资的需求,越来越多的富裕阶层的中国人开始把眼光投向海外市场,新加坡是一个华人居多的国家,华人人口占大多数，无语言沟通障碍，政治稳定,环境优美,经济持续繁荣增长.治安良好,并且与中国无时差和双语教学环境,成为很多大陆同胞留学,工作,移民,置业投资的首选. 

1、买房目的:自住还是投资?

中国大陆和新加坡住宅最大的不同点是.在中国大部分开发商开发的房产都是未经装修的“毛坯房”,而在新加坡的私人房产(公寓)全是附带一些装修的,另外很多中国买家在新加坡买房可以选择全付现金或者银行贷款,而新加坡因为贷款利率非常低(目前平均年利率约为3%),所以大部分人都会安排选择银行贷款.不少中国买家不喜欢将自己的产业出租,因为在中国大陆如果出租自己的产业租金很便宜,但是在新加坡因为有来自世界各地的外来人口在新加坡工作,租赁市场一直以来都非常强劲,所以房产投资家在投资房产时不但可以追求房产本身的升值潜力,同时也可以享受4-6%的租金回报率。

作为投资，总的来说，最受欢迎的还是位于市中心的滨海湾，乌节路，升涛湾和中央商业区，此外，东海岸的海景公寓以及武吉知码的私宅区，也是许多新加坡人和外国人居住和投资的首选．如果是买来自己住，可以选择环境比较清幽，属于永久地契和面积较大的单位，有孩子的购房者，也应该考虑房子和学校的距离． 如果买来投资，择要考虑到大部分的租户可能都没有汽车，附近有没有超市，商场，菜市场等便民设施，一般靠近地铁站都有非常不错的租金回报率． 一般来说，面积较小，属于９９年的地契的单位，租金回报率会比较高，不过长远来说，面积较大，属于永久地契的优质单位，资本增值会较高． 

２、房产有哪些选择？购买的条件？

有意向在新加坡购房的中国买家，首先需要了解新加坡有哪些类型的房子可以供选择，以及不同的房子有哪些购买条件？在新加坡，除了政府组屋店屋，商业地产（店铺，市区办公楼），工业产房外，主要有３种住宅房屋类型：政府组屋，私人公寓和有地住宅．

在新加坡大约有78％的本地人口居住在政府组屋．组屋是由政府出资建造的公共房屋，类似于中国的经济适用房．地契属于９９年，买卖和出租都有严格要求，只有新加坡公民和永久居民才有资格购买，外国人不可以购买．

新加坡的私人公寓相当于国内的商品房，配套设施精良．地契一般分为９９年，９９９年和永久地契（中国大陆为７０年地契）,私人公寓外国人和本地人都可以购买,也是最受投资者青眯,与中国大陆商品房的最大区别是,新加坡购买公寓都是按实际使用面积计算而不是大陆的建筑面积来计算,另外大多附有免费使用车位而且公寓小区内都有游泳池、健身房、烧烤台、桑拿房、按摩泳池等设施。（每个月需付几百块的物业管理费）

有地住宅也就是各种带土地的住宅,例如排屋.半独立和独立式别墅,地契也是分为永久,999年和99年,因为新加坡人多地少,该类房产外国人购买受到严格限制,一般来说,外国人以及永久居民只可以选择买圣淘沙岛上的别墅,长期居住在新加坡并对新加坡经济有特殊贡献的外国人可以向新加坡土地管理局申请,批准之后可以在新加坡本岛购买一套别墅.不过.外国人购买别墅(包括永久居民)买来只可以自己住，不能出租.此外，有些2012年4月3号前政府批准销售的私人公寓附属的联排别墅，外国人也可以购买。目前绝大部分新推出的都是99年地契，这类房产属于稀有项目，以后外国人只能在二手市场购买转手单位。值得特别推荐的是政府组屋店屋(HDB SHOPHOUSE），这个是非常多买家忽略的房产类型。它通常是80年代新加坡建屋局建造的99年地契项目，之后有大部分卖给新加坡私人小商户作为商业用途。这种店屋，分楼上楼下面积，楼上为住宅类型，3个卧室加卫生间，客厅和厨房，有独立楼梯上下，楼下为商业用途，可以开店或者出租。一举两得，很多国外投资者误以为这种属于组屋，外国人不可以购买，其实这是个错误的认识。目前价格介于新币150万到250万，租金汇回报率为5-7%左右。

3、购房费用选择自己满意的房产前,应该了解所有的费用和房产合约上的具体事项。以100万新币为例：

1). 买家下订：付给卖家房价的1%(以支票或银行本票的形式，下同)，作为预付订金。S$1,000,000 X 1% =S$10,000

2). 卖家接受接受了1%的订金后，会拟定一份买卖合约（OTP）并签名，交予买家。合约有效期为14天，买家必须于14天之内在律师楼签订合约，并交付以下两项款项： 

房价的4%给卖家（连同之前所付的1%，一共5% 作为订金） S$1,000,000 X 4% =S$40,000 

印花税（政府收取的房产买卖税） 基本印花税：房价的4% - S$15400 ? S$1,000,000 X 4% - S$5400 =S$2,4600 + 外国人购房额外印花税：房价的30% 。S$1,000,000 X 30% =S$300,000 总计：房价 X 34% - S$15400 = S$1,000,000 X 18% - S$5400 =S$324,600*注意：银行贷款申请必须在签订合约前(即14天以内)做好。

3). 签订合约之后会确定一天完成手续和交接，通常为签约后的第12周。12周之内，买家必须付清所有首付。以向银行贷款65%为例，买家必须交付之前已付的5%订金以外的款项：35% - 5% = 30% S$1,000,000 X 30% =S$300,000

4). 买家还需要交付律师费S$3000~S$3500。律师会负责查清卖主的所有权，房屋有无用来抵押贷款，以及会准备房屋贷款的文件。

5). 在完成手续和交接当天，律师会把所有处理好的房屋买卖文件和钥匙交予买家。* 备注：买家无须付中介费。买家中介的费用是由卖家负担的。

4、房屋贷款现金流与律师在新加坡投资房产，房贷利率低，手续简单，一般来说，我个人的从业经验非常鼓励中国买家选择贷款买房非常划算．银行是要根据个人信用记录和收入来决定贷款额度的。外国人贷款需要提供资产证明和收入证明，一般可以贷到50-65%。目前新加坡各大银行的浮动利率约为3％左右，另外在新加坡买房，买卖双方都需要委托自己的律师出处理房产交易手续，一般来说，新加坡的房产市场是非常规范的．政府也不断的在出台各项法律继续加强规范房产市场．律师会非常专业的服务自己的客户，确保房产交易是公平，公正，合法的．

6、选择中介这个对外国买家来说，选择一个好的中介是非常重要的．尤其是对外国人而言，因人生地不熟，很多时候难以按照在国内买房杀价和付现金打折扣的方法套要在新加坡．选择一个了解中国文化的中介更为重要，特别是中国幅员辽阔，南北方人口文化差异巨大，这也是很多新加坡本地中介有时候在与中国买家沟通时候会存在沟通误解，以下是给中国买家买房选择中介的建议：

１)选择了解中国文化或者有中国背景的中介非常重要．

２)在选择中介前一定要了解下这个中介本身的从业经验并且多与中介沟通去了解他是否是你喜欢打交道的中介，是否能很好的为你服务并保护好你的利益． 

３)一个优秀的中介一定要有良好的投资思维以及良好的财务计算能力，这样的中介能很好的协助你购买到你满意的潜力房产． 

最后以个人经验告戒各位外国买家一句话：一项成功的房产投资源自优秀房产经纪人的建议，但是房产经纪人的目的只是为了把房产销售给你，最最重要的需要买家自己实地考察，以数据和房产实际价值来权衡房产的性价比。