新加坡组屋购买指南

新加坡80%的人都居住在新加坡政府建造的组屋（HDB Flat）里，组屋由政府建屋局(HDB)负责规划、建设、售卖和管理。至今已建有过百万套，价格低廉，民众买房负担小，是新加坡“居者有其屋”政策的具体体现。那么在新加坡什么样的人可以购买到组屋，购买组屋又涉及到什么步骤呢？

一、确认购买资格

新加坡政府推出组屋的目的就是为本地低产或中产家庭解决住房问题，所以为了确保真正有需求的国民能买到组屋。政府对于组屋的购买资格管理非常严格，主要考察购买者的公民身份、家庭组成和月薪收入。

新加坡的组屋根据房屋情况可以分为新组屋和二手（转售）组屋两大类，新组屋通常是指建屋局还在建造中，尚未拿钥匙的新楼房，买家直接向建屋局申请购买；转售组屋则是满足了居住期的限定条件以后可以在公开市场进行转卖的组屋，由买卖双方确定意向价格，由建屋局确认转售资质和流程。

新组屋除了房龄新以外，通常价格也会较转售市场价格更低，因为新加坡土地以公有制为主，政府拥有全国90%的土地。因此政府通过预售制度确认需求，再规划土地建造组屋，在使用土地方面没有任何限制。同时，建屋局不以盈利为主，新组屋价格与转售市场价格并不挂钩，而是根据实际家庭收入来定价，以确保普通家庭负担得起。但相对的，对购买新组屋的要求就更加严格，并且市场上可购买的新组屋数量和位置都是有限定的。与此相对的，二手组屋的数量和位置可选择性都更高，购买资格也较为宽松，但转售价格更加市场化，需要支付的价款一般来说也会更高一些。

满足购买全新组屋的购买资格条件一般如下：

1）申请人必须至少要有一个新加坡公民，加至少一个新加坡绿卡，组合成家庭申请（夫妻，父子/母子，兄弟姐妹）

2）申请人必须满21岁，如果是单身身份购买，则需年满35岁，只能购买一次，且只能购买非成熟区（社区设施配套较简单）的二房式单位。

3）申请人的家庭月收入不超过14,000新币

4）在本地或海外名下无任何房产，在本地过去30个月内没有出售过私人房产。

满足购买转售组屋的购买资格条件一般如下：

1）一个新加坡公民，加一个持有有效证件的外国人，组成家庭申请（公民+外国配偶，公民+父母，公民+兄弟姐妹等）

2）如果家庭申请人中没有公民成分，那么至少要申请人双方持有绿卡，超过3年以上

3）申请人必须满21岁

4）在本地或海外名下无任何房产，在本地过去15个月内没有出售过私人房产。

有意向的买家可以先对自身的情况进行评估，再向建屋局申请购屋资格通知书（HFE Letter），凭通知书才能进行下一步的购房操作，买家也能够知晓自己能购买什么样的房子，价格区间和可贷款额度，是否可以享受购房补贴等。通常在提交申请后的1个月内可以得到批准，获得HFE Letter以后买家就可以随时购买组屋了。

二、确定拟购房源

在HDB官网（https://homes.hdb.gov.sg/home/landing）可以找到即将开通预售的组屋地点和详情，买家可以预约开售提醒，开放申请后立刻提交申请，HDB会审核申请者的资格，并在申请期结束后进行抽签，通知申请人排队号码。HDB用电脑抽签确定申请者的排队顺序，并请成功的申请者去挑选自己的单位，并提交定金。

HDB官网上也会有转售组屋的信息，同时有意购买转售组屋的人们也可以在地产中介网站如Propertyguru上获取最新的房源信息，并与卖家沟通意向。

三、签订交易合同

对于新组屋的购买者，一旦申请被批准，9周内，建屋局会准备好合同，买家需准备支付所需的现金或使用公积金（CPF）支付相关费用，签完合同后需支付首付尾款。买家如果是涉及到向银行贷款的，需要申请好贷款批准信。

对于转售组屋的购买者，需要与卖家确定价格，并拿到卖家签订的购房合同（Option to Purchase），购买者收入如果较低的，可以申请HDB贷款，也可以申请银行贷款，最高贷款比例在75%。涉及到向银行贷款的同样也要申请贷款批准信。

在HDB转售环节中，买卖双方还涉及到估价环节，确认估价后买家可以在购房合同上签字，并支付定金。随后双方都需向建屋局提交转售申请，大概一个月内可以审批完成。

四、交房拿钥匙

新加坡的新组屋有三种销售模式，BTO（build to order）接近中国大陆期房的概念，需要等待2-5年才能拿到钥匙入住；SBF（sale of balance flats）则是BTO发售后未销售出的部分，有可能是期房也有可能是现房；Open booking of flats则是先到先得的概念，在SBF渠道中还未销售完毕的，可以进行挑选。无论在哪种交易模式里，买家都是在最终交钥匙的时候支付房子的剩余应付尾款，并支付相关注册费用和税费等。

一般来说，在购买组屋后，购买人本人必须居住5年，才能考虑转售或者整体出租，5年期间只能单独出租房间；满5年以后，新加坡公民家庭可以整套出租，永久居民家庭则依然只能单出租房间。如果组屋的地址属于黄金地段（Plus or Prime），则居住期限至少要10年才能考虑转售或整租。

新加坡政府规定一个家庭同时只能拥有一套组屋，如果要购买新房子，旧组屋必须退出来，以防有人投机多占。

五、其他费用

除了买房费用以外，还有以下额外费用不可忽略：

（1）装修费。如果申请人没有选择HDB的“可选组件方案（Optional Component Scheme”，则需要考虑补齐诸如地板，木工（如厨柜）以及卫浴配件（如淋浴套件和洗手盆）之类的装修配套。浴室的马桶交房时已经配齐。

（2）市政管理费。不同于私人公寓的小区，组屋无所谓封闭的小区，而是划分成不同的组屋区由当地市政理事会(Town Council)统一管理。市政理事会每月收取20-100新币的市政管理费，费用多少取决于你的组屋类别。

（3）房产税。房产税由房屋的年度价值乘以税务局(IRAS)建议的税率计算得出的。

（4）印花税。在新加坡购置房产需要缴纳印花税，所有购房者都必须支付买家印花税（BSD），买家印花税采用阶梯费率，前18万新币部分征1%，第二个18万征2%，36万到100万之间征3%，100万以上部分征4%。同时还有“额外买家税”这一项，公民第一套房产是0，永久居民第一套是5%，外国人则是60%，通过高额的税收防止新加坡房产的过度投机。

（5）停车费。如果你有车，则需要办理组屋的停车月票。组屋的停车月票大概是90-120新币，每个组屋区的情况和价格不同。