新加坡非住宅性地产投资须知

新加坡商业和工业地产，是外国投资者非常青睐的投资品种，因为其灵活性（可以多个投资者一起灵活投资），公平性（新加坡和外国人一样税费），安全性（新加坡管理严格，建筑物品质和物业管理水平都是一流的），功能性（自己做公司还能申请移民）。

新加坡商业地产分为商业/办公类大楼，商业和住宅混合型项目以及保留性店屋。工业房地产项目则分为工业厂房、仓库和商业园区。办公楼地契有永久地契和99年地契。店屋一般只有二手的，特别位置好的区域的保留性店屋的年龄一般比较大。工业房产的地契大多是30年或60年，也有一些是99年或永久地契。

1. 买家印花税 (Stamp Duty)

新加坡所有类别房产都需要缴纳3%的买家印花税。非住宅性地产买卖无需交纳额外买家印花税(ABSD) 。

2. 卖家印花税 (SSD) 

商业地产没有SSD，工业地产是有SSD的。

出售工业房地产仍须支付卖方印花税（SSD）。如果卖方在一年、两年或三年内卖出项目，必须分别支付15％、10％或5％的卖方印花税。只有持守四年以上的工业房地产，才无须支付卖方印花税。

3. 商业贷款额度和利率

银行给予最高商业贷款可高达80%（附条件）贷款年限通常在15-20年之间。

商业贷款利率比住宅贷款利率高0.5-1个百分比。目前新加坡银行提供的商业贷款利率在2.5%上下。

4. 消费税(GST)

工业地产和商业地产都算是商品之一，因此在交易时，买家可能要支付7％的消费税（GST）。如果卖家在交易之前未注册GST，则买家无需支付GST，如果卖家是GST注册公司，则买家必须支付GST。不过，如果买家是GST注册公司，可以申请退回这笔费用。

如果想要避免卖家在交易过程中突然变为GST注册公司的风险，想要确保买家不承担GST的话，可以让我们律师将合同标准条款更改为自定义条款，比如写清若有GST则卖家承担。

5. 房产税(Property Tax)和资本利得税（Capital Gain Tax）

商业和工业类别房产税一律为年值的10%。且并不征收任何资本利得税（capital gain tax）。

6. 买家身份

无限制，只要不是划归为有地居民住宅性质的话，外国人和新加坡人都有权购买。确认土地性质可以去URA的MASTER PLAN查询，也可以与URA确认此地产单元的审批用途性质。

7. 标准协议和非标准协议

多数商业房产和工业房产可以用我们或者其他律所的标准协议和卖家签订买卖合同来执行。但是特殊房产类型或者买卖双方特别约定时候需要请律师修改协议变为非标准协议。比如有两类房产需要注意更改合同有效期避免交易纠纷，第一是JTC管理下的工业地产，需要JTC批准（下文会单独说明），第二是HDB店屋，需要HDB批准。普通房产交易需要8到10周，但是JTC工业地产和HDB店屋的交易需要更久时间。

8. JTC介绍

裕廊集团（JTC）是新加坡最大的高级工业园和商业园区的规划、发展和管理商。在2018年第一季，政府决定公共机构工业地段和房地产将由一个政府机构负责，以确保政府能够更好地支援工厂业者的业务增长，尤其是中小企业。因此，建屋局HDB的约1万零7000个工业单位和540个工业地段租也移交给裕廊集团统一管理。

JTC作为大多数工业地产的管理方，在工业地产的转让中起着监督者的作用。所有JTC工业地产的转让都需要得到JTC的批准，这包括JTC要检查卖家有没有违章建筑和非法化学污染，也包括JTC对于买家如何使用这块地产的审查。所以JTC工业地产转让会更加耗时，也会有额外的费用。这些可能在协议中买卖双方都要有共识。比如，卖家如果不拆除某些隔层，但是买家承担检查风险，又比如买卖双方各自承担额外土地化学污染测试EBS SOIL TESTING的成本。JTC一般每个片区有一个管理负责人，建议交易前与此负责人做好沟通工作。

9. 工业厂房用途规定

按工业用途，工业房地产又分为B1和B2两大类。B1的工业房地产与住宅之间的隔离可少于50公尺，一般是作为轻工业、洁净、公用事业和电信等用途。B2的工业房地产和住宅之间的隔离却必须大于50公尺，因为它除了轻工业用途，也可作为汽车维修以及生产电子产品等一般工业用途，有可能产生噪音。

值得一提的是，所有工业房地产须有至少六成空间是用作工业活动，即制造、组装、研发和附属性仓储等；其余多至四成空间则可用作办公室、展销厅和其他共用空间等支援性商业用途。这意味着，业者不能把工业空间用来做为办公室、零售或贸易公司，例如女佣介绍所、旅行社、广告公司、会计公司或律师楼等不准设在工厂内。

随着现代行业转型和改变，现有工业房地产条例界线却逐渐变得模糊。例如婚纱摄影室可设在工厂内，因为它是属于须用上各类摄制器材的生产活动。业者在投资或租用工业房地产时，最好向市区重建局查看其行业性质是否符合工业房地产条例，可在工厂内运营业务。

10. HDB店屋

尽管很多HDB店屋楼上是住宅，且有地性质，但是其实外国人是可以购买的，因为多数是被URA定性为商业区域Zone Commercial，上文已经提到了确认商业性质的办法。总之只要确认商业地产，外国人就可以购买。

特殊性在于，店屋楼上是住宅，楼下是商铺，所以楼上要付外国人额外印花税ABSD，而楼上则是付商品税GST。具体价值价格划分，需要请专业估值人员上门评估后计算。

HDB店屋的交易类似JTC，虽然要求没那么多，主要是涉及非法使用问题。所以需要HDB的审批才能交易。另外，HDB店屋更换applicant 还要通知URA。URA统一管理所有商业地产的合法用途使用，一般每次申请更改用途会给3年有效期。如果转让的话且买家身份合格，买家也只能使用剩下的有效期。所以HDB店屋眼见不为实，在交易前一定要先和HDB确认是否有更改用途以及更改有效期。

11. 所谓SOHO

尽管开发商经常使用SOHO办公室的名称，但是新加坡法律上面对次没有定义。所以所谓的SOHO和普通住宅没有区别，不能直接认为购买了办公室。任何home office 要向ura申请， subject to approval。

12. 用公司名义买

多数投资团体会用Private limited company普通私人有限公司来购买，既能够省GST又能够清楚划分多个投资者的权益。

尽管新加坡注册公司很方便，但是新注册公司贷款比较难，一般需要投资者作为公司董事，以个人名义做担保（direcot as personal gerrantor）。

13. 买下公司（公司有不动产）

如果收购公司的话，则不是走房产交易的流程，不涉及GST，而是以支付股份股权交易的印花税（需要做估值）来完成公司股权的转让。公司转让会涉及更多的问题，本文不做详述，建议投资者一定要做好尽职调查（financial due diligence）工作。