澳洲以其美丽的自然环境、充满活力的房地产市场和高品质的生活方式，吸引了来自全球的投资者。
然而，外国人在澳洲购买房产的可行性涉及复杂的法律和政策框架。
澳洲政府为防止抬高当地居民的购屋成本，对外国买家设立了一系列严格规定。
这些规定旨在确保外国投资者不会直接影响现有房地产市场。
本文将为您详细解析外国人在澳大利亚购房的所有条件与限制，帮助您避免常见误区，轻松迈出海外投资的第一步。
1.为什么外国人想在澳洲购买房产？
对于外国投资者来说，澳洲的房地产市场一直是一个充满潜力的投资领域。
由于澳洲经济稳定、自然环境优美、教育和医疗系统高品质，以及全球化的多元文化吸引力，这些因素使得澳洲成为了理想的投资地。
尤其是在悉尼、墨尔本和布里斯班等大城市，房地产被视为长期价值稳固的资产。
然而，尽管澳洲的房产市场对外国投资者有着强烈的吸引力，但实际购买过程却充满了挑战。
政府为了保护当地房屋市场，限制了外国人购买现有房产的条件。
2.外国投资审查委员会（FIRB）规则
根据规定，所有外国买家在购买住宅物业前必须获得外国投资审查委员会（FIRB）的批准。
FIRB旨在确保外国投资者的行为不会影响澳洲的经济与房屋市场。
未经批准购屋的外国人将面临最高157,500澳元的罚款或3年监禁的惩罚。
a.允许外国人购买的房产类型：
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新建住宅：仅限未被居住过或未被出租超过12个月的全新房产。
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空地：用于住宅开发，须于购置后四年内完成兴建。
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二手房翻新：需进行大规模改建，且翻新后必须增加房屋供应。
b.年空置费规定
外国人购买的房产若未在一年内出租或自住超过183天（约6个月），须支付年度空置费，以促进房产的有效使用，防止囤积行为。
c.临时居民购屋条件
持有有效签证的临时居民可以购买用于自住的现有住宅或新建住宅，但需符合以下条件：
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房产必须为其主要居所；
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不再居住后，需在三个月内出售房产；
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获得永久居留权后，房产可继续保留。
3.外国人购屋的税务与财务要求
a.资金与贷款
外国人申请澳洲房产贷款面临限制，多数银行要求至少40%-60%的首付，部分非银行金融机构提供贷款服务，但利率较高。
b.税务义务
外国人购买澳洲房产需遵守以下税务规定：
资本利得税（CGT）：房产加值出售时需缴纳。
印花税：购买房产时所支付的税金。
年空置费：未使用房产超过6个月需支付。
4.外國人購屋的特殊情況與例外
某些特定群体可享有购屋例外政策：
纽西兰公民：享有与澳洲公民相同的购屋权益，无需FIRB批准。
永久居民：不需FIRB批准即可购买房产。
外国公司：可购置房产用于安置澳洲本地员工，但需满足核准要求。
5.申请FIRB批准的流程
外国投资者在购买任何住宅房产前需完成以下步骤：
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提交申请：包括详细的购屋资讯及资金来源证明。
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审核与审批：通常需数周时间。
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核准后购屋：完成交易后需向政府相关机构申报。
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