基本上讲，澳洲的房地产市场呈现出一种与国内截然不同的繁荣态势，房价持续攀升。这一现象背后的原因，主要包括外来移民人口的稳步增长、自然生育率的提升，以及房屋建设速度的相对滞后，这些因素共同推动了房价的上涨。观察身边的朋友，不难发现，他们在七八年前购置的房产，如今价值普遍已经翻倍。但需要明确的是，这种显著的增值主要集中在带有土地的独立屋和联排别墅上。
面对如此诱人的投资前景，你是否也跃跃欲试，想要在澳洲的房地产市场分一杯羹呢？且慢，听我细细道来，为何我并不建议你贸然出手。根据澳洲政府的最新政策，海外投资者被禁止购买二手房，只能选择新房，无论是现房还是期房。然而，目前在市场上，独立屋和联排别墅的新房源极为稀缺，大部分新建项目都是公寓。
即便你幸运地找到了心仪的新房，也需要仔细盘算一下成本。首先，海外买家在购房前必须注册并申请购房资格，这意味着需要支付一笔不小的FIRB申请费。具体来说，房价在100万澳币以下的，需支付14100澳币；100万至200万澳币之间的，需支付28200澳币，之后每增加100万澳币，费用再增加14100澳币。
其次，印花税也是一笔不小的开支。以维多利亚州（墨尔本）为例，本地买家需要支付的印花税约为房价的5.5%，而海外买家还需额外缴纳8%的“外国人附加印花税”，总计高达13.5%左右。假设你购买了一套价值70万澳元的房产，那么普通印花税约为38000澳币，附加税为56000澳币，总印花税高达94000澳币！
除此之外，还有律师费/代办费等其他杂项支出，这些费用通常用于合同审核、产权转让等环节，金额大约在1500至3000澳币之间。如果你选择贷款购房，还会产生包括验房费在内的额外费用，但为简化起见，我们在此暂不考虑。
综上所述，以70万澳元的房产为例，作为海外买家，你除了支付房款本身外，还需要额外承担约11万澳币的额外费用！
现在，我们再来谈谈未来出售房产时可能面临的税费问题。首先是增值税/资本利得税（CGT），海外投资者在澳洲出售投资性房产时，需要就增值部分缴纳CGT。具体税率根据年收入范围而定，最高可达45%。其次是外国居民资本利得预扣税（Withholding Tax），当房产出售总价超过75万澳币时，买方必须预扣12.5%的房款并上交税务局。这不是最终的税额，但必须先行扣除。卖方在日后报税时可以申请退回多缴的部分。最后，还有其他可能的费用，如律师/会计服务费以及地产中介佣金等。
因此，尽管澳洲的房地产市场看似充满诱惑，但海外投资者在决定入手前务必三思而后行。尤其是对于那些被忽悠购买公寓的投资者来说，由于公寓不附带土地，其增值潜力大打折扣甚至可能面临降价风险。所以，除非你拥有雄厚的财力可以无视这些额外成本否则在投资澳洲房产时务必谨慎行事！
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