前言：EB-5贷款的偿还保证是一个热门话题，随时可能受到美国公民及移民服务局（USCIS）的关注。移民政策和USCIS规定在不断变化。仅仅因为USCIS目前对保证视而不见，并不意味着他们以后不会这样做。我们已经看到USCIS在许多问题上反复改变立场。
大多数EB-5区域中心可能会承诺偿还保证，但并没有真正的抵押物。大多数区域中心认为这种移民风险不值得承担。然而，一些区域中心正在积极地推销来自私营公司的“企业保证”。有些还向那些想要优先处理并通过农村项目避免排期倒退的投资者宣传“土地担保”。在假设这些偿还贷款的承诺会使投资者的EB-5投资更安全时，请谨慎行事。这些大胆的保证大多数都不是万无一失的。
如果贷款偿还保证对于投资者来说至关重要，请参考以下分析:
1.EB-5结构是一个重大风险
偿还保证是一种反应性措施，而不是一种主动的安全措施。偿还保证是试图减轻EB-5贷款协议的风险。然而，传统的EB-5贷款模式是导致借款人违约的主要原因。
大多数投资者没有意识到EB-5贷款并不便宜。开发商喜欢EB-5贷款是因为它们比传统金融要求不那么严格，而不是因为它们便宜。
传统的区域中心可能每年只支付给他们的EB-5投资者不到1%的回报。然而，他们通常会向EB-5项目每年收取8%的费用，为期5年。这35%的EB-5资本附加成本可以增加项目违约的可能性。
另一方面，一个垂直整合的区域中心和开发商不会对项目施加如此沉重的成本。他们的利润不是来自筹资，而是来自房地产开发的成功。他们的模式通常向EB-5投资者提供优先股，给他们带来更高的回报，而不会因为增加的沉没融资成本而增加风险。
2.‘保证’已经是一个红色警告标志
在商业地产领域，特别是对于EB-5投资而言，贷款保证可能是一个警告信号。通常，财产及其潜在收入应足以作为一个健全项目的担保。需要额外的保证可能表明该项目的财务状况并不像应该那样稳固。通常，拥有项目资产第一索赔权的高级贷款并不需要额外的保证。
来自母公司或第三方担保人的EB-5贷款保证往往可能表明，项目内的抵押物，无论是财产还是预期收入，仅足以覆盖高级贷款而非EB-5贷款。这可能是高风险的一个红色警告。
外部保证可能导致EB-5投资者忽略严格的尽职调查，从而有可能将他们带入高风险项目。这允许借款人推销承担更大风险的项目。
3.这是否约束担保人？
如果项目未能偿还EB-5贷款，投资者会希望有一个EB-5投资者可以迅速调用的保证，以及不会希望卷入可能花费多年的诉讼中。投资者需要一个不能轻易走开的担保人，还希望有足以覆盖整个EB-5贷款、利息和法律费用的资产。
不幸的是，这并不是投资者从私人公司保证中获得的。除非该公司是一家上市公司，否则公司担保并没有太多意义。根据定义，有限责任公司（LLC）是一种美国商业结构，用于保护企业主免受个人责任。私人公司也可能随时将其资产清算给其负责人。他们甚至可能宣布破产，让EB-5投资者无从追索。
4.是否有个人担保？
美国的银行明白，私人公司的保证是不稳定的。在向私人公司提供贷款时，美国银行总是要求个人担保。他们要求公司的主要股东签署个人担保。此外，这些担保必须包括对这些个人资产的生存权条款，以使其完全可执行。这确保了没有逃跑的余地。
5.是否有UCC（统一商业法典）备案？
EB-5合伙企业需要对担保人资产的无可争议的回收权。否则，投资者可能面临多年的诉讼。私人公司的保证只有在包括对特定资产的UCC备案时才有意义。统一商业法典（UCC）规范了美国各地的商业交易。只有向州务卿提交UCC-1声明，才能确认EB-5合伙企业的第一优先权位置。
询问是否有UCC备案以及它抵押了哪些资产。必须由一个公正的（非区域中心的）估价师确定这些资产的净值（资助方权益减去债务）。
不要投资于虚幻的承诺。一个真正的保证通常包括有UCC备案的抵押。没有抵押和UCC备案，个人担保的价值仅仅是它所写的纸张的价值。可能需要在法庭上花费数年时间才能从资助方那里或许得到偿还保证的款项。
6.谨防土地担保
土地担保是不稳定的基础。除非位于像纽约市这样的主要城市的黄金地段，否则土地并没有太大的价值。在整个美国，我们有大量的土地。
大多数乡村项目希望利用EB-5资本来发展基础设施。如果项目失败，没有公共设施的土地价值将不会增加。因此，对完成项目的评估是有误导性的。始终坚持要求对历史成本或当前市场价值进行独立评估。
咨询一位声誉良好的房地产律师，看看这种担保是否充分。投资者应该澄清自己是在寻求坚固、万无一失的保护，并看看他们的回应。真正的担保很少见，美国公民及移民服务局（USCIS）可能稍后会发现它们是非法的。投资者会希望避免美国公民及移民服务局（USCIS）解释中的不确定性。
7.保护投资者的EB-5投资的最佳方式
长期来看，房地产通常是一个不错的投资。问题在于时机。如果投资者在错误的时机进入市场，那么投资者的资产在出售时的价值可能不会像它本可以达到的那么高。
没有人能预测何时是进入市场的好时机或坏时机（尽管我们可以尽力估计）。以最保守的方式构建债务是对抗市场价值下跌的最佳保护。
投资者会希望选择一个沉没融资成本低的项目。区域中心收取的利息是项目的固定沉没成本。项目已经花掉了它无法收回的钱。
投资于一个与资本回报目标利益一致的区域中心的项目是更安全的策略。运用EB-5优先股而非EB-5债务的垂直整合区域中心最大程度地减少了沉没融资成本。
当项目成功时，优先股会获得分红。这减轻了项目的现金流，并增加了其成功的可能性，因为它不会被压倒性的融资成本所拖累。低成本融资降低了整个项目的成本。成本较低意味着在任何给定的销售价格下，项目都有更高的利润率。这为EB-5投资者提供了全额回收其投资的最佳机会。这是保护EB-5投资者免受任何经济衰退影响的最佳方式。
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