美国投资品牌酒店，如万豪、凯悦、希尔顿和喜来登等，往往会得到中国投资人的青睐。特别是在投资移民领域，过去十年可能有上百家品牌酒店得到了来自中国投资人的资金。因为品牌的光环，中国投资人会对这些投资项目有一种安全感的错觉。投资人总是一厢情愿的认为，大品牌有担当，会对投资人负责。但连锁品牌授权方只是卖品牌收授权费的，他们和那些投资于自负盈亏的“加盟店”的投资基金的投资人是隔了好几层法律关系的（也就是没有法律关系）。从目前我们所看到的EB-5行业的情况，大量这种品牌酒店项目已经走到了资不抵债的地步。
在项目方向投资者发布的通知中，常见的解释是疫情给酒店业带来的打击导致了经营困难，或是归咎于美联储的高利率阻碍了进一步融资（用以偿还EB-5投资）。然而，这些解释是否完全站得住脚呢？根据美国知名地产评估机构CBRE的报告，2023年美国酒店的入住率实际上已经恢复到了2019年的水平。深入分析这些表面上资不抵债的项目，会发现其中许多的入住率和盈利能力实际上远高于全美平均水平。这引人思考，这些项目是如何最终沦为不良资产的呢？这背后的真相可能并不像表面上的解释那样简单。
经过分析，这些项目通常展现出以下几个共同的特征：
首先，酒店资产价值急剧下降。当项目面临偿债困难时，其资产的市场估值可能跌至原成本的一半，甚至更低。
其次，除了利用投资者提供的资金，这些项目还大量依赖银行贷款。由于银行贷款的优先偿还权高于EB-5投资，一旦项目资产需要通过出售来偿还债务，银行贷款首先被偿还，这导致EB-5投资者所能获得的回报几乎微乎其微。
这就出现了让投资人费解的一个矛盾，既然项目运营情况良好，为什么连成本价，甚至连成本价的三分之一都卖不出去。这是因为项目方有故意贱卖酒店资产的阴谋吗？如果真往这个方向去琢磨，可能会让投资人误入歧途。难道真是大环境所逼吗？这也是难以让人信服的，特别是对那些入住率正常的酒店，其价值主要还是应该是盈利能力决定的。
笔者一位从事地产基金26年的朋友用一个生动的比喻来阐释了这一现象。将投资这类项目比作是用10万美元购买一辆汽车，期望能够购得一辆宝马，最终却得到了一辆丰田。虽然这辆丰田性能稳定，没有任何技术问题，但其再售价值仅为5万美元。这种情况并非因为贱卖或市场状况不佳，而是因为该车的市场价值本就为5万美元。因此，投资者需要反思的关键问题是：初期的投资决策为何未能购买到宝马？投资的资金究竟花费在了哪些方面？
品牌连锁酒店以其标准化和规格化而闻名。以中国投资者广泛认识的万豪酒店为例，它涵盖了三十多个不同的子品牌，每个子品牌都服务于不同的市场段落和需求。例如，万怡酒店（Courtyard by Marriott）和万豪居家（Marriott Residence Inn）定位于中低端市场；威斯汀酒店（Westin Hotel）属于中档市场；W酒店（W Hotel）定位高端市场；而丽思卡尔顿（Ritz-Carlton）则是超高端市场的代表。这些子品牌的设计风格、规格和成本都有明确的标准，以确保品牌的一致性和可靠性。熟悉行业的酒店开发商能够根据这些标准，如每个房间的建造成本（例如，15至20万美元每间房，包括公共空间的成本分摊）以及房间总数，精准估算出酒店的总造价。因此，每个子品牌的酒店都不会“逾矩违制”，偏离既定的品牌规格，确保了项目成本和质量的控制。
进一步详细说明，万豪会公开各个子品牌酒店的预期建设成本。例如，建立一家万怡酒店（Courtyard by Marriott），若不计土地成本，其投资额范围依房间数的不同，从80至110间客房需花费大约14,087,810美元到31,263,910美元；对于120至150间客房的项目，成本则是18,995,310美元到38,276,610美元。相比之下，建造一家拥有250间客房的威斯汀酒店（Westin），所需的投资额（同样不含土地成本）介于74,778,340美元到121,432,140美元之间。这意味着，在不包括土地购置费用的情况下，万怡酒店的每个房间开发成本至少需要13万美元，而威斯汀酒店的每间客房开发费用至少需要30万美元。
当项目的总资金足够建造一家威斯汀酒店，却仅仅建成了一家万怡酒店，或者资金能支持建造160个房间，但实际只完成了80个房间，显然存在问题。面对这种情况，投资者应当追问资金究竟流向了何处。如果超过一半的资金被用于管理费、行政费以及其他与项目建设不直接相关的费用，那么项目的成本效益便难以体现其投资价值。我们的调查显示，在多数案例中，项目方确实存在着一大部分不合理的开支。开发商通过收取管理费用获得巨大利益，而银行则从酒店的收益中回收本金加利息。结果，投资者面临巨大损失，财产付之东流。
品牌酒店所带来的安全幻觉往往会让投资人放松警惕，忽略了必要的防范和监督措施，从而使得基金方和项目方通过不透明的资金管理、过度的管理费用、以及虚高的项目成本等手段不正当获利的计划得以实施。这种情况下，投资者若希望挽回投资损失，就不能寄希望于快速或表面的解决方案，而必须进行彻底的调查，深入了解资金的实际使用情况和项目的真实成本。
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