本文中我们将研究独栋别墅项目之间的差异。并非所有的独栋别墅开发项目都是同等的——有些质量高且风险低，但其他一些则可能两者都不是。如果您选择了一个质量低、风险高的项目，您可能会失去投资资金和绿卡。详尽的尽职调查对于避免这种情况的发生至关重要。
优秀的独栋别墅项目VS不太合适的项目—主要区别
开发商的过往记录
也许对于任何项目来说，最重要的因素之一是开发商的过往记录。如果开发商有多年的经验，表明它总是能完成项目，那么当前的项目更有可能完成。同样，如果开发商有按时还款的记录，您的投资也更有可能按时偿还。
经验有限或者缺乏建设独栋别墅社区方面经验的开发商给投资者带来更高的风险。如果您无法查看到成功的记录，您必须相信开发商的话，并希望项目成功。一个显示成功的记录总是比预测更好。
盈利能力
另一个区分低风险和高风险项目的因素是项目是否已经盈利。成功的独栋别墅项目具有良好的销售业绩。如果一个独栋别墅项目已经盈利，那么它完成计划并偿还投资者的可能性就大得多。
那些没有销售且尚未盈利的项目给EB-5投资者带来更高的风险。项目的销售可能会不如预期。如果项目的销售预测是错误的，且没有像预测的那样盈利，你的投资可能无法按时得到偿还——或者根本无法收回投资。
当前的住宅和设施建设
一般而言，建设进度是风险的良好指标。如果一个项目尚未开始建设，它对投资者来说风险更大。另一方面，一个几乎完成的项目风险要小得多，因为该项目剩余的工作量较少，并且你可以评估其记录。
对于EB-5投资者来说，建设进度尤其重要，因为它产生了满足EB-5项目要求的就业岗位。因此，建设进度不仅是财务风险的指标——它也反映了移民风险。
一个已经开始建设、许多住宅已建成且设施正在进行或已完成的独栋别墅开发项目，风险要远小于几乎没有或没有建设完成的项目。
靠近主要城市区域
对于乡村项目来说，位置非常重要。虽然乡村地点可能距离最近的大城市有几个小时的车程，但也并不是必须如此。一个项目可以在EB-5项目下被指定为乡村，同时距离主要大都市区只有很短的车程。
许多想住在乡村地区的人不想放弃附近的便利设施、购物、医疗设施和交通枢纽。他们希望两全其美。因此，如果一个乡村独栋别墅社区不靠近主要城市中心，那么房屋出售难度会变大。
有利的人口统计特征
并非所有人都从城市地区搬到乡村社区。如果一个项目针对某个特定人口统计群体，它需要是一个有明确兴趣和足够财富的大型群体。
任何针对特定人口统计群体的独栋别墅项目都需要证明，该人群中的需求足够高，能够确保项目成功。当一个项目缩小其目标市场时，它面临的风险就是销售可能无法实现。这是常识：如果对产品感兴趣的人少了，购买该产品的人也就少了。
然而，专注于特定人口群体有时可以创造一个强大的细分市场。例如，乡村独栋别墅的一个主要人口群体是退休人员。越来越多的退休人员正在搬入安静、有年龄限制的社区。退休人员一生中积累了财富，并且他们通常能够利用之前住宅的资产净值购买新房，因此他们受到利率上升的影响较小。
通过可比销售验证市场
如果一个项目在其发展的早期还没有销售，它需要进行市场可行性研究，并有充足的可比销售来验证其预测。这种验证需要来自独立第三方，以保证这种分析是客观的。
如果本地市场中的其他独栋别墅没有售出——或者售价低于项目将提供的房屋——这是一个令人担忧的问题。尽管本地市场新建房屋销售强劲，一个风险较低的项目仍可以显示出存在未被满足的需求。
开发商出资土地的独立评估
开发商对项目出资的任何土地都应有独立第三方的评估。不幸的是，一些EB-5项目常用的手段是夸大土地的价值。他们这样做是为了使其看起来开发商投入了比实际更多的自有股权。
例如，一位开发商可能在2019年以1000万美元购买了土地，但在2024年将其估值为4000万美元。他们可能认为土地目前值这么多钱，但如果没有独立验证这个价值，那么这只是一个观点或假设。
为了明确开发商出资多少股权，必须在向项目出资时对土地进行评估。这项独立第三方的评估应由专业人士完成。这位评估师将进行市场调查以确定土地的真实价值。
需要提出的问题
开发商迄今成功建造并出售了多少房屋？
如果开发商几乎没有或没有建造独栋别墅的经验，这个项目的风险更高。
开发商是否曾有未能完成项目？
如果开发商过去曾有未能完成项目，这个项目的风险更高。
开发商在类似项目中借贷并成功偿还了多少债务？
如果开发商在许多类似项目中未能成功偿还债务，这个项目的风险更高。
开发商是否曾未能按时偿还其债务？
如果开发商过去未能按时偿还债务，这个项目的风险更高。
项目是否有任何销售？
如果项目迄今很少或没有销售，它的风险更高。
项目是否盈利？
如果项目尚未盈利，它的风险更高。
建设是否正在进行？
如果建设尚未开始，这个项目的风险更高。
已为EB-5投资者创造了多少就业机会？
如果项目尚未为EB-5创造大量符合条件的就业岗位，它的风险更高。
项目地点距离最近的大城市有多近？
如果项目不在大城市的短驾车距离内，它的风险更高。
如果项目针对特定人群，有什么证据表明目标人群中对该项目需求强烈？
如果项目针对特定的人口统计群体，但不能提供明确证据显示该群体中对项目的需求，这个项目的风险更高。
项目是否有第三方市场可行性研究来验证其财务预测？
如果项目没有第三方验证其销售预测，这个项目的风险更高。
项目是否有第三方评估机构确认开发商出资的土地价值，以验证开发商的股权承诺？
如果项目没有对出资土地价值进行第三方评估，那么开发商的股权很可能被夸大，这个项目的风险更高。
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