在EB-5投资领域，资金结构的变化对投资者的决策和项目的可行性有着直接的影响。随着新法的实施，以高级贷款形式出现的EB-5项目日益增多，尤其在乡村项目中占据了主导地位。以下将详细探讨这一趋势的原因、潜在风险以及投资者应如何审慎评估这类项目。
EB-5资金结构的变迁。在旧法下，EB-5项目的资金结构通常包括开发商股权和银行高级贷款，而EB-5资金则作为夹层贷款填补资金缺口。具体如下：开发商股权占10-20%，银行贷款或高级贷款占40-60%，EB-5资金或夹层贷款占20-30%。然而，随着市场环境和政策的变化，这一结构正在发生显著变化，新法下EB-5的高级贷款项目肉眼可见得多起来了，原因可能有二：
一是银行惜贷与EB-5的机遇，当前银行对房地产项目的贷款越发谨慎，导致贷款利率上升，贷款难度增加。这为追求高收益的EB-5资金和其他地产基金提供了进入房地产市场的机会。
二是EB-5涨价的影响，EB-5投资额的增加降低了单位资金所需的就业人数，从而提高了EB-5资金在项目中的占比，使得EB-5资金在资金结构中的地位更加重要。
尽管高级贷款项目在新法下变得更加常见，但投资者仍需警惕其中的潜在风险。楹进集团顾问表示，投资者需要仔细审查项目文件，避免被误导。
关于股权抵押，有些项目把100%的项目公司股权抵押，宣传成高级贷款或第一顺位，这是不对的。高级贷款或第一顺位，必须是基于项目资产作为抵押物的。股权抵押是传统项目中EB-5资金作为夹层贷款通常取得的。而项目破产，股权垫底，股权抵押没有任何意义。
高级贷款地位的局限性。高级贷款并不一定能确保投资人的EB-5资金安全。后继融资的挑战，一些项目可能需要后续融资来完成，这可能会影响EB-5资金的抵押权地位，甚至可能导致EB-5投资者的权益受损。高级贷款地位的被迫放弃，如果项目预算超标或运营过程中需要新的资金，引入新资金后，EB-5高级贷款地位被替换，抵押权转移，最后项目破产，EB-5项目资金将颗粒无收。只要想继续融资维持项目运营，EB-5资金可能就不得不放弃高级贷款地位。固守高级贷款地位，可能拖累项目整体融资，我们在看高级贷款的时候，不能只看到好处，没有什么是绝对的。
一个不健康的项目，有时为了确保高级贷款权益而导致整个项目融资失利，也就无法确保项目成功。项目烂尾的风险，即使EB-5资金享有高级贷款地位，也不能保证项目的顺利完成。项目烂尾可能导致EB-5投资者面临资金回收困难。
综上所述，高级贷款的地位并非项目成功的唯一决定因素。项目的地理位置、市场需求、开发商的信誉等同样重要。投资者在选择EB-5项目时，应综合考虑各种因素，谨慎评估风险。
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楹进荟顾问：yumi 