2019美国房产流程

先来了解一下美国房地产基本情况，美国的房地产市场纯粹是由市场经济决定的，有涨有跌，短期暴涨很难，是个长期的投资过程。虽然购房成本在某些地区不是很高，远远低于国内北上广深等城市，但是养房的成本绝对比国内高出很多，主要开销在房产税，房屋保险，维护费用等…

先来说说房产税，像楼主所在的伊利诺伊州芝加哥西郊Naperville市，因为购房总价较低，所以房产税相对较高，大概在2%以上，每年的房产税中大概有75%是用在教育上，这样才能够维持较高的教育水平。通常房产税较高的地方，房价的涨幅是相对比较慢的，比较有代表性的是德克萨斯州的休斯顿。房产税大概在2到3.5之间，相对较高，所以房价的涨幅不是特别快。

另一个开销就是房屋保险，美国的房子大多是木制的，不像国内砖瓦的结实，有个火灾，龙卷风，甚至暴雪可能就垮了，所以通常都是买保险的，当然全款买自住房自愿，一般需要贷款的房子，银行是强制要求买保险的。保费根据房屋总价和保的种类不同而有高低，当然不同保险公司之间价格也有差别。比如25万刀左右的房子保险费每年大概700到800刀左右，上保险不能只看价格，还得考虑理赔的难易程度，这样保险才能在关键时刻起到作用，多跟周围的邻居或者房产经纪了解一下吧。

再说说房屋的维护费用，美国的人工贵众所周知，通个马桶，换个灯泡，修个水龙头都要50刀起，修个空调动辄大几百，换个屋顶至少要1，2万刀，所以如果要买个有点年头的二手房，一定检查好各种设施是否完好，要把维护费用考虑进去（以上价格只参考Naperville地区）。

所谓美国的房子买得起养不起就是因为这些了，所以在购房之前一定要想清楚是否能够承担得起后面的养房费用，如果是投资房利润要减去这些再来评估了。

除此之外，要考虑清楚买房的目的，是自住还是投资，如果是自住的，只有一条衡量标准，就是自己喜欢，否则将来住着也闹心…如果是投资房就不要强求是不是独立屋，有没有游泳池，有没有大后院…只关注地段，租售比，周边配套，是否好转手就够了。

以上都想清楚了，你就可以买房了，如果是贷款买房，请参考下面的流程：

1.  银行贷款预批准函

以国泰银行2017年政策为例，持外国护照的购房人，首付至少在35%以上，利率4.625%（已涨价，具体咨询银行），绿卡和公民根据信用分数不同，首付利率有浮动，这里需要特别注意：拿到SSN的新移民，因为信用分数低，没有报税记录，首付和利率反而高于外国购房人，甚至很难申请到贷款。此外，购房人需要把首付再加一年还款额的储备金，提前至少2个月存在他们银行的账户中（如果用赠予的方式从其他人账户中转过来钱，是没有这个时效限制的）。

如果以上条件都满足，银行会出个贷款预批准函，写明根据你账户的情况，银行允许你买最高多少钱的房子，贷款多少…这点不同于国内，国内是定了房子才找银行办贷款。在看房之前需要拿到银行的预批准函，否则经纪人是不会带你看房的，因为浪费时间，等下了offer在办这个就可能错过了最佳时机。另外，这个预批准函是有有效期的，拿到以后尽量在2,3个月内选好房子，否则得重新办了。

2.  选房

拿到银行的预批准函你就可以开始找房子了，你可以通过网络或者经纪人推荐选房子。如果人不在美国，完全可以通过网络找房子。美国的房地产交易非常透明 （不像国内基本都是中介一手掌握信息，地址还偷偷摸摸的预先不让买房人知道），楼主常用的有zillow和trulia两个网站，上面可以查到房子的详细地址，房屋    照片，历史交易价格，物业费，划片学校和评分（不一定十分准确，可以打给学区确认），周边配套，犯罪率，历年房产税，甚至周边邻居的年龄范围，收入情    况，学历等，可以说应有尽有，而且状态更新非常及时。

在网上看到心仪的房子就可以让经纪人预约看房了（这里提醒大家，千万不要不请自来，擅自敲门，即使预约了提前到场也要在外面老实等着，别忘了美国人民    是有枪的）。如果人不在美国，你就需要一个靠谱的经纪人了，楼主的第一套房子就是远程处理的，全程都不需要到场，论好经纪人的重要性。

3.  出offer

看好了房子就可以出offer了，出价多少根据你的承受能力，和经纪人根据周边房地产交易情况给的意见决定，论好经纪人的重要性…好的房子卖家一般会收到好几个offer，紧俏房子甚至会溢价，自己评估吧。卖家一般会根据offer的出价，付款方式（全款还是贷款），交易周期长短，买家实力等因素选择offer。

4.  签合同

如果卖家接受了你的offer，那么恭喜你，可以签合同了。美国房屋交易通常需要请律师，因为买卖双方通常是不会见面的，由律师来全权处理交易过程中的谈判和潜在的法律纠纷。伊利诺伊州这边律师费一般在350-450之间。

5.  付定金

签好合同后就可以付定金了，Naperville地区的二手房，定金一般在2000~3000刀不等。定金需要多少，几天之内能退还都在合同中规定好了。

6.  验房

与国内不同的是，你有权在决定购买此房之前找专业的验房师验房，如果因为房屋的质量问题不满意，可以根据验房报告和卖家讨价还价，甚至退房。你需要在付定金之前联系好验房师，一旦付了定金，马上安排验房师验房。如果在合同中规定的时间内没有和卖家达成共识，你可以一分不少的把定金拿回来。验房师的检查范围很详细，大到房屋主体结构，全屋顶情况，小到灯泡不亮，把手掉了等等，都会体现在验房报告中。验房师的价格根据房屋大小不同，2000英尺的房子一般在350刀左右。

7.  讨价还价

拿到验房报告，就需要律师和经纪人出马和卖家讨价还价了，这里再次论好经纪人的重要性，经纪人会根据当地市场的维修费用给出建议的谈判金额，当然金额要合情合理合法，由律师和卖家谈判。谈判的结果无非是三种，卖家负责修但是不退钱，卖家退钱买家自己修，合同终止退定金（时效内）。我的第一套房子，最终要回来1350刀。

8.  办理贷款

价格谈妥就可以通知银行开始走贷款流程了，如果是国外购房者，通常需要购房者的收入证明，银行流水，在职证明等文件。整个贷款流程一般在3到5周。期间银行需要做房产价值评估，一般4，5百刀的样子。另外贷款的手续费每个银行各不同，国泰是600刀，高宝是900多刀。注意：通常贷款的房子银行会强制买家购买房屋保险，保额至少比贷款额高一些。

9.  Closing

美国房产交易流程还是很快的，通常从看房到Closing有1到2个月就搞定了（法拍屋除外），比国内快很多。Closing通常需要买方本人到场，在律师的协助下签一大堆文件，同样不会见到卖方本人。如果买方不能亲自到场的，需要提前让律师准备公证文件，公证可以是视频公证或者大使馆公证，这需要看贷款银行和卖方的要求。

10.水电煤气更名

在Closing前通常需要提前把水电煤气费更名，告诉他们房子什么时候Closing或者更名什么时候生效，变更可能需要一些天才能生效。美国的水电煤气是跟人走的，而不是跟着房子，也就是说如果没及时更名，可能会停水停电一段时间哦。

11.更改地址

美国要求在搬家后10天内更新地址，否则邮件收不到啦。

至此，一套房屋的买卖流程就基本走完了，你可以拿到钥匙入住了，但是政府更名还需要一段时间，慢慢等就是了。如果是全款买房，去掉第1条和第8条。

综上所述，购房费用中，除了首付款外，你需要准备贷款手续费，评估费，律师费，验房师费，还有一些七七八八的小费用，经纪人的费用通常是卖家出的，一般是房价的6%，两边的经纪人各3%，如果是法拍屋会有一些额外费用，这里不赘述。买房前除了准备好资金，你还需要提前联系好这几个人：贷款银行的客户经理，房产经纪人，房产律师，验房师，他们在整个交易中起到至关重要的作用，直接决定你能否用合理的价格买到心仪的房子。

以上提到的价格和流程全部参考楼主所在的伊利诺伊州Naperville地区，各州可能各有不同，请咨询当地房产经纪。话说楼主在国内时候就对买房这件事情就情有独钟，美国普通二手房和法拍屋都有参与过，说不定以后做个房产经纪也是有可能滴，哈哈！