无论您是第一次在美国租房，还是已经有在美租房的经验，了解多一些租房相关的法律常识都是非常必要的。希望这篇文章可以帮助大家减少租房过程中可能遇到的各种“坑”，更好地保护大家的合法权益。
首先要提醒大家的是，房地产法属于州法，因此美国每个州在租房的具体问题上都可能有不同的规定。不过大家不用担心，这并不代表在不同的州租房屋遇到的法律法规会千差万别，他们还是有一些共通的规则以及注意事项。
本文将从另外一个角度——房东的正当权力和应尽义务，来为大家解锁新技能。一旦与房东发生了纠纷，大家也能对房东“应该做什么”以及“不应该做什么”做到心里有数。如果您在签合同或者跟房东(Landlord)沟通的过程中遇到一些具体的法律问题或者法律纠纷，还是建议咨询当地的律师，以免合法权益受到了侵犯。
一、房东有哪些正当权力？
（1）规定房屋使用用途、范围、房客人数等重要条款。
房东有权在租约中明确列出房客可使用房屋的范围、房客的人数、是否能养动物、是否能作商业用途等。如果房客未按照租约规定使用房屋，房东可以向法院申请将房客“赶出家门”。因此，请务必遵守合同中和房东的约定，合法合理使用房屋。
（2） 紧急情况下进入房屋
很多州都有规定，在紧急情况下，房东有权在房客不在家的情况下进入房屋，这些情况每个州可能有所区别，一般包括：楼上的浴缸的水满溢时，房东有权在房客不在家的情况下进入房屋查修水管。如果是非紧急情况，房东则必须提前一段时间（多数情况下是24小时，具体时间按租约或者当地法律法规为准）通知房客，且进入的时间一般必须是白天工作时间。例如房客要搬走或者决定不再续租，房东有权向其他有意租房的人展示房屋，或者房东有权请电工来查电路。如果房东要在房客搬走前检查房屋，一般都必须事先发出书面通知。
（3）变卖房产或者以房屋作抵押向银行贷款。
一般情况下，如果房屋被卖了或者抵押给了银行，房客的租约将不会受到影响。原房东必须将现行有效的租约转给新房东或者在提前通知房客的情况下将租金退还给房客。
（4）向房客收取一定的押金（Deposit）。
房东收取押金主要是为了保证财产免受不必要的损坏。在房客搬走后，房东可以从中扣除房客损坏的所有费用以及清洁费用。扣除了上述费用后，房东必须将剩余的押金以及押金存放这段时间产生的银行利息在一定时间内退给房客。
不同的州对押金金额、如何存放押金、如何退还押金等方面可能有不同的规定，具体情况需要参照当地的法律法规。但是一般来说，如果房东在押金中扣取一定的费用，房客有权利向房东索取被扣部分的明细。如果房客认为所扣除的数额不合理，可以法律途径要求房东退还不应扣除的金额以及法庭诉讼费用。有的州还规定，若房东没有按当地法律的规定按时将押金存入银行或者在一定时间内没有退还押金，房客有权要求房东退还全部押金，甚至有一定的赔偿款。因此，如果遇到房东拒不退还押金，记得及时咨询当地专业的房地产律师，说不定还多退点钱。
（5）特定情况下，房东有权通过法院程序驱逐房客。
如果租约终止后，房客仍拒绝搬离房屋，房东有权通过法院程序驱逐房客。然而，在法院未作判决前，房东一般都不能通过擅自换锁、把房客锁在门外、把房客的个人物品丢出门外、擅自断水断电或者断暖气等方式驱逐房客。如果有以上情况发生，房客还可以起诉房东。如果房东已获得法院的驱逐令，房东有权联系相关执法部门驱逐房客。在这种情况下，如果房客还“赖着不走”，警察还有可能以“非法占有他人财产”为由逮捕房客。
二、房东有哪些应尽义务？
（1）房屋维修：
房东和房客可以在租约中约定房屋损坏后维修责任的分配及程序。一般来说，谁损坏，谁负责。如果并非房客的原因导致损害发生，或者是由于一般使用造成的磨损，房东应当负责维修并将房屋恢复原状，除非租约有另外的规定。
避坑小贴士：作为房客，为了保障自己的权益，应当在搬进前及时检查房屋内部设施是否完好。一旦发现损坏可当场向房东提出或者拍照为证，并且设置好显示拍照时间。如果拍照设备没有设置日期的功能，房客可放置一份有日期的报纸来确定日期。即使未有机会检查，房客应在该条边上注明"有待检查"。
签约前，房客还应该注意租约中的一些规定，例如：是否允许房客在租房期间在房屋内进行安装的固定装置（Fixtures）、房屋使用出现正常磨损等问题是否收取费用等。如果房屋设施需要修理，最好以文字方式向房东提出，注明日期，保留证据。
（2）购买保险：
多数情况下，房东所购买的责任保险是赔偿房客在房屋外面，如楼梯，停车场，游泳池等公共场所发生的人体伤害的情况，而不负责房屋内的财物损失。如果租屋内发生入室偷盗事件，除非该租屋经常被偷而房东置之不理或不采取任何补救措施，否则房东一般是不需要负责的。
避坑小贴士：如果您在房屋内有贵重的物品，可以到银行申请保险箱，将贵重物品及重要的文件放在保险箱内。为了减少意外发生带来的损失，您也可以购买房客保险(Renter Insurance)。房客保险一般会包含如下几个项目：房客的个人财产，第三方的责任险(Liability Protection)，第三方医疗保险（Guest Medical Protection）等。
三、房客与房东之间出现纠纷怎么办？
如果房客和房东出现纠纷或者争议，最好的方式还是双方协商解决。如果双方矛盾升级或者已经达到无法协商解决的地步，就应该拿起法律的武器捍卫自己的合法权益。实际上，美国大多数州对于房客如何维护自己的权益有指南，这些指南会告诉房客在本州有什么法定的权利以及可以去哪些机构寻求帮助。
大家可以去美国住房与城市发展部（Department of Housing and Urban Development）的网站：https://www.hud.gov/topics/rental_assistance/tenantrights，您能在这个网站找到每个州关于“保护房客权利”的相关资源或者机构。
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