从奶茶妹妹抛售澳洲房产聊聊澳大利亚房产危机

◆千万损失对“奶茶妹妹”是小事，但对普通人却是不可承受的。

老话说：不如意事常八九，可与人言无二三。

这两天，网上疯传一条疑似“奶茶妹妹”章泽天的朋友圈。

现在，虽然不能判断这条朋友圈的真假，但是，2018年对于“奶茶妹妹”来说至少有两件事的确是懵傻了。

第一件，当然是众所周知，今年9月初，“奶茶妹妹”老公刘强东在美国陷入性侵丑闻。尽管免于起诉，但同时也基本做实了出轨的事实。这对于哪怕在大庭广众下，一向都对刘强东满脸崇拜的“奶茶妹妹”来说，于情于理恐怕都是很大的冲击。

第二件，知道的人可能并不多，那就是：“奶茶妹妹”在澳大利亚，亏本抛房两年，还没卖出去。

1. 降价千万抛房

2015年4月，刘强东花了1620万澳元买下一处豪宅（按当时汇率约8100万人民币）。

2015年5月26日晚，在澳大利亚一艘游艇上，刘强东向“奶茶妹妹”求婚，随后不久，两人在悉尼大学拍摄婚纱照。有可能在这个期间，刘强东就把这处豪宅赠送给了“奶茶妹妹”。

2015年8月8日，他们在北京朝阳民政局“扯证”。

当年10月1日，在澳大利亚大堡礁举办盛大婚礼，上百位亲朋好友，还有京东部分投资人、老员工受邀赴宴。

但今年10月开始，不断有网络传言，在刘强东发生性侵丑闻后，“奶茶妹妹”卖房，准备和刘强东“斩断3年婚姻”。

其实，早在2017年6月，就传出“奶茶妹妹”要处理这套千万豪宅。当时，挂在一家名叫RayWhite的中介，报价1800万澳元。

卖房，和刘强东陷入性侵丑闻并没有因果关系。

只是，不想过了一年多，这套豪宅仍然没有卖出去。

据说，豪宅报价已经下调到1500—1600万澳元，代理中介也换成了Sotheby’s。

根据估计，买这套豪宅交的印花税、FIRB申请费、律师费、市政费、物业费等也有100万澳元左右。

这样来看，“奶茶妹妹”这套豪宅已经亏掉差不多200多万澳元，超过1000万人民币。

如果再算上当初买房1620万澳元的资金成本（比如利息），那亏损还要大更多。

2. 豪宅中的豪宅

香港李老板一句话，至今被人们奉为真理。那就是，“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”

“奶茶妹妹”这套豪宅，地段可谓好到爆。

豪宅位于悉尼市中心历史街区岩石区(The Rocks)的开发项目Stamford Residences。

Stamford Residence共28层、100多套，买家都是富豪名流。

这个项目也是The Rocks最后一个住宅区，靠近悉尼歌剧院、环形码头、皇家植物园，周边遍布高档餐馆和主要公交车站。

而“奶茶妹妹”的这套豪宅处于28层，海港大桥、悉尼港美景尽收眼底。

这套豪宅是三层复式，总面积达到598平方米，里面有4个卧室，还配有独立的家庭影院和入户电梯。

另外还能享受大楼提供的24小时礼宾部、游泳池、健身房和设有烧烤区的屋顶露台等服务。

豪宅内部装修也十分考究，中世纪家装格调里融入了真皮沙发和色彩丰富的抽象画等一系列当代设计元素。

可见，当时“奶茶妹妹”肯定是花了很多心血来装修的。

只是买下豪宅后，“奶茶妹妹”只在这里住过一两个晚上。

这等豪宅到今天，竟然落到了抛售的境地，实在让人惊讶。

3. 不过是大势所逼

虽然说抛售豪宅，不是“感情止损”，但绝对算的上是“投资止损”。

澳大利亚房价在2018年整体下跌5%，创下2008年经济危机以来最差纪录。到2018年12月，澳大利亚房价已经连续15个月下跌。

悉尼、墨尔本两个最主要城市房价不仅没有逃脱下跌的命运，而且跌幅还更大：悉尼下跌9%，墨尔本下跌7%。

所以，这样来看，“奶茶妹妹”选择在2017年6月，澳大利亚房价下跌前，出售豪宅无疑是有先见之明的。

毕竟“奶茶妹妹”是清华高材生。这点你还是要佩服。

此前，澳大利亚房价已经疯涨多年。

2000—2017年，澳大利亚房价涨幅接近150%。在2017年底，澳大利亚的住宅市场已经高达7.3万亿澳元，是GDP的4倍多，这个比例比美国次贷危机前还高。

澳大利亚房价窜涨，让很多澳大利亚人叫苦不迭，越来越多的人不光没有做“房奴”的资格，连租房都租不起了。据统计，35—44岁澳大利亚人拥有房子的比例在26年前高达75%，但到2017年已经下滑到只有60%。

不少无家可归者，在澳大利亚央行门外的马丁广场上搭起帐篷，有流浪者在帐篷上写道：“对于许多人来说，这才是他们在悉尼买得起的房子真正的样子。”

在悉尼，一间卧室租金每周可能要600澳元，但一般工人每周工资却只有700—800澳元，付了房租，他们连口粮都买不起了。

4. 太阳下面没有新鲜事

“奶茶妹妹”如今亏损千万抛房，但贵为京东老板娘，而且自己名下也有10家公司，自然不会为这1000万心痛多久。

但对于普通人而言，花了“六个钱包”买了套房，却不得不从中细细思量一番：

其一，房地产市场总有最大玩家，这个玩家就是鼎鼎大名的“有形之手”。瑞银就认为，澳大利亚房地产的“超级牛市”，主要是因为澳大利亚央行实行的低利率政策。

而更直接的是，2008年次贷危机，美国、西班牙、爱尔兰等国房地产市场泡沫破裂，但澳大利亚政府却努力“救市”，比如，把首次买房的补助金从7000美元，提到1.4—2.1万美元，使澳大利亚楼市走出了“独立行情”。

其二，潮水总有退去的时候，苹果树长不到天上去。澳大利亚持续多年的房地产价格，在2018年彻底掉头下跌。澳大利亚基金公司AMP Capital预计到2020年，悉尼、墨尔本房价可能从峰值大幅下降20%左右。

翻看相关报道，从2014年起，就不断有分析指出，澳大利亚出现泡沫甚至见顶，但在2017年澳大利亚房价仍然飙升了18.9%，创下5年新高。

有泡沫大家都知道，可几乎没有多少人准确预测到上涨势头在2018年会戛然而止。

泡沫破裂，总会猝不及防。

其三，落袋，才能为安。“落袋为安”，想必股民都是耳熟能详的，意思就是面对上涨的股价，那只是纸面上的财富，还有不确定性，只有顺利卖出，换成现金，才算安稳。

房地产市场，相比其他投资市场一个很大的特点就是，一旦进入熊市流动性会非常差，真正成为“不动产”，砸在手里。

“奶茶妹妹”的豪宅在2017年6月选择出手应该说正是这轮澳大利亚房价见顶的时候，时机选择得不错，但无奈超级豪宅流动性更差。所以，一直找不到“接盘侠”。

其四，供需才是最基本规律。澳大利亚房价飙涨，一个重要原因是，每年澳大利亚有35万左右移民进入澳大利亚，要知道澳大利亚总人口也不过2400万。

当然，海外的中国买家，力量更是惊人。比如，恒大老板许家印豪掷3990万澳币买了一处澳洲豪宅；青岛安泰信集团董事长王志军位于悉尼派珀角的Altona豪宅当初花了5200万美元；深圳富豪郭奎章在澳洲用1145万澳元买了豪宅。

而在2017年，来自中国的投资逐渐被掐灭。

澳大利亚国内民怨沸腾，政府不得不推出限制外资进入房地产市场的政策。比如，四大银行停止对海外收入的房屋贷款申请，增加海外印花税，增加针对海外买家房产的空置税……

同时，澳大利亚各地也在加大房屋供应量，比如，悉尼所在的新南威尔士州，就计划在2021年前，每年新建6.1万户住宅。

价格是这种供需关系逆转的反映。

正像福布斯发表John Wake的一篇文章中所说的，当经济大潮消退时，我们才看到悉尼、墨尔本高涨的房价有多少是基于运气和国家支持的投机成分。

泡沫破灭，失去家园是可怕的。

在次贷危机中，美国房屋拥有率下降了5.5个百分点，对应的是成千上万的人失去自己的房子。

即便没有失去房屋，因为房价下跌，房子已经成为负资产（所还贷款高于房屋市价），直到现在，在美国上轮房地产牛市顶部10—15年买房的人，仍然住在“负资产”的房子里。

楼市，潮起潮落，连大鳄也难免被拍落，对于小鱼小虾更应有自保意识。

归结起来也很简单：房住，不炒。