很多对于因为今年悉尼墨尔本房价下跌而对澳洲住宅市场持观望态度的投资者把目光放到了商业地产领域，考虑购置商铺获取不菲的租金回报。
在这些投资人眼中，不动产肯定是投资首选，而悉尼墨尔本的黄金住宅地产投资期已经过去，想着东边不亮西边亮，自己或许可以在商业地产中找到下一个金矿。
不过从实际角度出发，小编认为商业地产并不是大部分人能玩转的一种投资。
从最直观的感受来说，我想我们身边每个人都认识这么几位房产投资“大神”：他们名下好多房产，靠收租金就能过活。房产中介们通常喜欢给这类人起个名字叫做“财务自由者，人生赢家”。
小编身边也有这样的大神，在悉尼拥有10套房产，而且全是住宅。这是他们在2011年出手了自己经营的生意，转而进军住宅地产市场之后积累的结果。
我也问过他们，如果一直经营那个生意会不会现在赚的更多？
他们的回答给了我很大的启发：我不知道会不会赚的比现在多，但是肯定不会像现在生活的这么舒服，而且单靠他们自己很难把商业地产的投资组合做大。
1、想玩转商业地产，要耗得起时间和精力
说起住宅，哪怕不从事房地产行业的人，恐怕也能信手拈来的讲上几句自己的看法。人人头上一片瓦，哪怕没买过任何房产的人，至少也有房子住着，每个人对于住宅总是有自己的一套观点和理论的。
相反，商业地产并不和每个人的生活有所交集。要是直接拿买住宅的理论，“十年翻倍，交通发达，户型方正”等照搬过来用于商业地产，那十有八九是要碰一鼻子灰。
一个复杂商业地产的投资，从前期的税务咨询，法律尽职调查，工程尽职调查，项目融资，项目管理等各个方面来说，都有很强的专业性。
一个几百万投资的项目，可能还没签合同，好几万的尽职调查费用已经花出去了。普通人可以先问一下自己，有没有这个实力去做这些事情。当然，有些人会说，我要的没这么复杂，就买一个沿街商铺而已。
的确，这样的话事情会简单很多。只不过，我个人对于投资小型商铺的长期前景持中性态度。
因为随着互联网的发展，传统的商铺物业的价值已经越来越受到挑战。这方面澳洲比较落后，或许有些商铺还有一些投资价值，而在中国的大城市，投资小型沿街商铺的风险就会越来越大。
2、想玩转商业地产，要有更多的现金流
买惯住宅的人第一次了解商业地产，或许对商业地产的融资难度并不了解。
首先，绝大部分商业地产不能像住宅一样，贷到80%的比例。如果是商业地产开发，那融资的比例可能会更低，这意味着投资者需要前期投入更多的自有资金。
如果你是一个买自住房的首次置业者，那你目前毫无疑问是银行眼中的香饽饽。不过你如果跑到银行，说你是最近刚刚听说商业地产很不错，也想买个商铺办公楼来投资一下，你可以看看银行的信贷经理是不是也会把你当上帝来对待。
商业地产的融资，尤其是开发贷等风险较高的融资项目，金融机构对于借款者的相关背景，行业经验，资金实力，以及融资项目的审核等，更是有着一套极为严格的审查标准。
3、想玩转商业地产，一定要自己用心维护
很多人对于买商铺都有个误区：买了之后，找个生意租客出租，不但可以获得比住宅市场高很多的租金收入，还可以坐等升值。
但是，商业地产背后的投资逻辑是完全不同的。首先，buy and hold这样的被动投资模式，并不适合绝大部分的商业地产。
也就是说，你买完商业地产后，并不是事情就完了，而是你必须要不断地努力，才能提高物业的价值。
商业地产的估值，主要的方法是现金流折现模型，而不是像住宅那样与周边物业成交价进行对比。因此，如何提高物业的净现金流流量（Net Operating Income），是提升商业地产价值的关键。
如果你买入的是办公楼，那么提高出租率，延长租约的年限，如何与租客协商utility，装修费，免租期等商业条款，都会影响到最后的物业现金流，进而影响物业的估值；
如果是酒店，那么平均入住率，平均每日房价，物业折旧率，何时需要重新装修，以提高酒店的竞争力等，就是业主每天要思考的。
现实世界里，大部分商业地产投资者，都会聘请外部咨询机构来完成其中的某些任务。这必然是另一笔额外投资，是一般的个人投资者没有精力和“金力”来顾及的。
总之，商业地产虽然是非常不错的资产类别，但普通人想要投资，仍然需要非常慎重。
如果资金实力一般，又非常想要投资商业地产，可以考虑流动性较好，门槛较低，风险又相对分散的REITS类房产基金。否则，建议大部分普通投资人，还是首先选择优质的住宅地产为佳。
免责声明：本文图片源自百度等搜索引擎，所有转载内容的知识产权归原权利人所有。因技术能力限制，无法直接联系版权人授权。若存在版权争议，请相关权利方及时通知，以便迅速删除，避免不必要损失。
楹进荟顾问：yumi 
