澳大利亚数座城市被评为全球最宜居的地方。因此，澳洲的房产业发展欣欣向荣，吸引着越来越多的中国人投资买房。
购买房产其实是一种投资行为，因此在选择投资房产时不仅要注重房子的质量，更重要的是房产的价值。那么，要投资什么样的房产才是明智之举呢？相信这是许多投资者最关心的问题。关键就在于计算房产投资的回报率。不少投资者对于怎么计算房产投资的回报率并不了解，如果你正好不是很了解投资回报，那么下面的介绍一定对你有帮助。
澳大利亚买房的投资回报方式有哪些
首先我们要知道买了房子以后有哪些可以获益的方面，澳洲房产投资，一般通过长期持有增值和短期出租赚取租金两种方式来获得收益。一般来说长远看就是看买的房子的房价增长趋势，这样日后出售就能获得不少的房价回报。而短期来看就是看租金，在澳洲，租房市场还是很不错的，尤其个别地区的租金收入还是很可观的，将购置的房屋用于出租，在房屋不断升值的同时，甚至还能轻松实现“以租抵贷”。
澳洲房产投资回报率计算方式有哪些房产投资的回报率，是衡量房产是否值得投资的重要参考依据，它的计算方式一般有三种：
1、收益模式计算形式：投资回报率=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）通常情况下，投资者的收益是是这样实现的，通过贷款购买地产，而后出租以获取资金，然会以月租金偿还银行贷款的月供，超出偿还银行贷款月供还款额的部分，才是投资者的投资回报。
2、投资回报率计算公式：投资回报率=（税后月租金-物业管理费）×12/购买房屋单价这个计算方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于8%都是非常不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
3、投资回收时间计算公式：投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（税后月租金-按揭月供款）×12这种计算方法可以简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。该方法比资金回报法更深入一步，适用范围也更广，但也有其片面性。
但也有许多人衡量澳洲房产投资回报价值的标准，只是简单的计算租金收益加房价增值是否大于持有成本，若大于则视为此房产值得投资。而这种收益情况常用“租金回报率”和“房产增值率”来表示。暂不考虑其他因素，这两种形式的计算方法如下：
租金回报率一般分为两种方式，第一个算法较适用于一次性付款购房者，第二个算法更适用于按揭贷款购房者。此外租金收益即为（月租金-月杂费支出）。具体计算方式是：
1、投资回报率＝每月租金收益×12/购房总价
2、投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）
举例说明：王女士在墨尔本东南区购买一套总价为$78万的联排别墅，月租金收益为$2730，那么王女士的投资回报率可为 2730×12/780000=4.2%
一次性付款成交：投资回报率4.2%
同样的房子，如果王女士采用了按揭贷款的方式，首期房款为20%为$15.6万澳元，贷款30年，利率4%，期房时间内(是指在房子签署合同之后到交房之前的这段时间)，澳洲是不用付房贷的，交房才开始付房贷，所以期房时间的按揭款为$0（在澳洲签完房产合同是不需要还贷款，贷款是在交房之后才开始需要还贷，这点和中国不太一样）。
贷款买购房首付20%：投资回报率为5%
房产增值率因为澳洲房价市场近40年来一直稳定上升，且澳洲房产的增值率一般为8%-10%。且澳洲银行有“贴现”制度，即购房三年后可去银行再次评估房产，此次评估价值减去购房时房价的差额，即是你可以领取的房产差额补贴。
房产增值率=（房产售出价格/房产再次估价－购房时价格/购房时银行估价）÷ 购房时价格
举例说明：
假设您购买一套价值$40澳币的房产，三年后此处房产的房价增长到50万澳元。三年的房产增值率=（50-40）/40=25%
据统计，澳洲房产每年稳定的租金回报在5%-7%，而且平均每年房产增值10%，差不多每7年翻一番。无论通过哪种方式计算，澳洲房产投资回报率都很可观，这也是能吸引众多投资关注、澳洲房产越来越热的重要原因。
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