澳大利亚买房需要注意什么？澳洲买房问答

澳洲房产的面积是怎么算的？HOUSE 和 APRTMENT 算法是一样的吗？

这两种算法是一样的。在澳洲是没有所谓的公摊面积的说法。只有内部Internal和外部External。内部指的是除阳台外的使用面积。外部多指的是阳台面积。量法多按照墙体的中轴作为边界。有的开发商会单独将停车位和停车场配备的储物间面积表明。绝大多数的公寓停车场是建在地下的。标准的停车位面积在12-16平。带锁储物间的面积在2-4立方米。

对于别墅而言，通常会提供地块和建筑两个面积数值。

房屋的中位价是什么意思？

中位价是按照一个区域在一定时间内所销售房屋的价格进行从低到高排列的顺序，选取中间那个用来衡量此区域内房价表现的一种方式。值得注意的是这一数值包含新房和二手房所有的记录。通常与中价位一起提供的数据是最低价和最高价。

而平均价是根据此区域在一定时间内的所有销售房屋的销售价相加，再除以所销售房屋数量得出的。

相对而言，中位价较平均价更能代表一个区的价值。如果再结合最低价和最高价，就更能准确的了解区域的新房和二手房的价格区间。

什么是 TORRENS TITLE？与 STRATA TITLE 的区别?

目前澳大利亚住宅分为托伦斯所有权（Torrens Title），分契式所有权（Strata Title），社区所有权（ Community Title）以及公司所有权（Company Title）。

Torrens title 简单来说就是一整块分割好并且独立的地皮，目前市面上大部分街道上的独立房屋 House 都属于托伦斯所有权，土地是属于所有人的。购买托伦斯所有权的土地后，业主需要自己负责土地和房屋的维修和管理工作，同时业主也可以向当地政府申请对于房屋进行推倒重建或是加建。简单的说就是业主对土地及其房屋拥有相对独立的管理和处置权。

Strata Title 是另外一种物业所有权的形式，比较常见的就是公寓房或连体别墅等。业主对土地并无所有权，相反只是购买了土地上一个以水平和垂直划分的有限空间并获得该空间房产的所有权。由于一块土地可以分成至少2个分契空间，并产生许多公用设施如外墙、过道、电梯，所以 Strata Title 需要所有业主共同维护。通常需要专业的物业管理公司负责物业的维护和管理，业主需要均摊所有费用。物业费通常是需要按季交付的。

澳洲都有哪些比较大的开发商？开发商问题重要么？

澳洲的大型开发商有Lend Lease, 世界级澳洲本土开发商，承建了很多大型基建项目，近来转向住宅类房产。Mirvac，质量顶级的开发商，价格往往不低，但质量很棒，有口皆碑，Meriton，澳洲拥有公寓项目最多的开发商。质量因项目而不同，有的很好，有的一般。Australand，2014年被新加坡开发商Fraser收购，历史非常悠久的本土开发商，质量也不错，以大型规划类项目为主。其他的中型开发商还有Sekisui House, Crown, Payce, Topplace, Greenland等等。

房产是什么？是商品，商品什么最重要？质量。如何判断质量，开发商。这是很好理解的事情。因此，开发商当然是非常非常重要的因素，但要注意，不要过分强调开发商。比如有很多的地块，地块面积很小，比如只能盖几十套房子这样，那么这样的区域根本不允许大型开发商去施展其武艺，因为很多开发商是需要承建区域内的购物以及景观的等等。

那么你能说这样的项目就不好么？未必。大型开发商的项目是不是一定就好，升值一定就好？也未必。因此，买家一定要综合的去看这件事，就算是中小型开发商，只要是有章可循，我个人觉得，都是可以作为考虑的。

房产作为一种特殊的商品，它的价值又不仅仅是通过质量来体现的。尤其是在房地产发展相对完善的澳洲，建筑安全标准是被严格要求的，豆腐渣工程是不存在的。因此，房价的差异往往是由地段，生活配套设施和交通，教育环境决定的。

人无完人，房子也一样，当你选了配套齐全的房子，你得接受它的高房价；你选择交通方便的房子，你得接受他的环境普通；你选择环境优美的房子，你得接受他的配套缺陷；你选择了低价位的房子，你得接受他的位处偏远。所以，买房先要给自己定位好，再去选择，这样才能保证你买到合适的房子。

关于买房中的FIRB是什么东西？

FIRB全称为Foreign Investment Review Board，译成中文就是外国投资审议委员会。FIRB 是一个政府的监管机构，监管的是在澳洲境内的海外人士的投资活动，目的是防止非法资金流入澳洲，破坏当地经济以及影响市场稳定。

部分最新的FIRB 标准如下图所示：

在澳洲买房一次性付清全款是不是像国内一样可以打折？

多数情况下，澳洲房产是很少有打折的情况出现的。贷款买房对于卖房而言也是全款，只不过大头多是银行替买家出了罢了。

开发商的样板间和展房有什么不同？

样板间是开发商从众多在售房中拿出一套已经内装好的来向客人展示自己购买的房子在未来交房时的实际效果。有时，开发商会在工地旁单独建一个样板间来向客人展示所售房子的实际用材和效果。

展房通常是规模较大的开发商向客人展示自己在建筑和用材上的与众不同而修建的房子。开发商也可能用展房作为销售办公室。客人看到的展房效果往往是和自己所购买的房子完全不一样的。

要想了解自己所购房子的实际效果一定要参照开发商提供的建装细目结合样板间就自己关心的内容逐一向开发商或销售中介查证。

什么是买到合适房子的PASSS原则?

顺利买到最适合的房子应该遵守PASSS原则。

P 指Position, 也就是人们常说的地段。好的地段不但可以带来舒适便利的生活还可以保证房子有很好的升值空间。

A 指Affordability, 房子没有最贵，只有更贵。在确定要买房的时候，有些人会拿出全部的积蓄交首付，对于刚需族来说是一笔不小的数目，但是这种做法很有可能在之后的买房过程中，会让自己变得压力很大。除了要预留买房的首付款外，还需要准备日常老人、孩子的开销、生活费用、应急资金等支出，毕竟买房是为了解决住房需求，而不是制造家庭经济危机，聪明的买房人要量力而为。

S 指Station, 也就是车站，交通。悉尼作为国际知名的大都市，当地政府一直致力于打造30分钟生活圈的概念，也就是做到人们日常工作，生活等一切所需在30分钟交通范围内全部满足。工作，学习出行的交通情况直接影响着房价和生活质量。

S 也指School, 即教育。尤其是作为华人父母更简单重视子女的教育。学区房也就成为了年轻父母的首选。

S 还指Shopping , 也就是购物，便利的购物环境无疑会给物业的升值加分。

买家如果能综合考虑到PASSS五要素，那么基本上会选到最适合自己的房子。

投资澳大利亚房地产对办理澳洲移民有帮助吗？

投资房产对以后移民肯定是会有帮助的，有投资澳洲房产能力的人在很大程度上会具备相关的移民条件，而在澳洲投资继而拥有资产是澳大利亚商业移民和退休移民这些移民类别的必要条件，对于其他类别的移民有房产投资也是会加分的。

了解当地政府的未来规划对买房子重要吗？

很重要。政府规划可以理解成政府花钱帮你升级住房水平，政府大笔资金兴建新的公园，商场，医院，幼儿园等等生活配套设施在提升了业主居住环境的同时必将大幅提升房子未来的升值空间。买房子不能只看到便宜的价格，如果在一定时期内看不到当地政府的任何基建预算，那么可以想见未来的生活环境是不会有太大的变化的。自然，人们对这一地区的购房需求就不会有大的变化，房价怎么可能有大的变化。

相反，如果能够预先对一些发展相对不成熟的区域的政府规划有详细的了解，在房价较低时购入投资房，那么随着政府规划的实施，投资客就可以坐收红利了。