加拿大居民与非居民购房缴税区别？

还是报税季节，许多朋友留言或微信问：概念我们清楚了，但是到底要交多少税，你能不能介绍一下啊？下面我就来展开说一下：

安居置业是华人的优良传统，也是一代又一代华人的梦想。随着人民币贬值的预期和过去45年加拿大多伦多地区年复合增长率7.53%的（大约十年翻一番的样子）良好收益，更是促使更多的华人加入到加拿大房地产投资的行列中来。升职加薪的，忙着换大房子、买更多的房子。新来的移民及孩子来读书的非居民也积极投入进来。但是，大家又对相关的税务知识了解多少呢？如果对税务了解不完善，轻则损失钱财，重则成为加拿大税务局稽查的对象，不胜其烦。

一、自住房及其税务

1，什么是自住房

假如一家人有4套房子，并且定期轮流居住在这4套房子里，这4套房的任何一套都可以定义成自住房。但同一时期，一家人只能有一套自住房。年满18岁的孩子可以有自己的自住房，但必须满足自住房的相应条件。

自住房（Principal Residence）的四个要求：

1）必须是房子（含独立屋、半独立屋、镇屋、公寓、移动房屋等多种能居住的单元）；

2）房子必须用于自住；

3）必须是加拿大人（含加拿大公民和永久居民）拥有；

4）面积有限制；一般说来，所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。

1.25英亩有多大呢,按正方型地块来算，差不多就是233英尺*233英尺或者71米*71米。如果土地面积超标，必须要有足够的理由显示你的主要住所需要更大的面积是必须的，否则这个住宅将不能作为自住房来处理。

2，自住房的税务

加拿大政府对于自住房买房买卖增值的部分是免税的，也就是说，无论您在卖房时赚了多少钱，都是自己的，安心放进自己的钱包，不用交税。重点：自住房的增值部分不用交税！

如果你不好运被政府认定是非自住房，你也可以向政府申明是自住房，只要您提出的理由证据充分，也是有机会的。

二、非自住房及其税务

除自住房以外的其它房，用于投资目的的，在税务的角度来看，有可能分为两类：不以生意为目的的只要交增值税；以生意为目的的就要交收入税了。

在自住房与非自住房之间的界定方面，确实存在一些模糊区间。加拿大税务局的主要考量是看购入者的动机。如果频繁买卖“自住房”以期避免交增值税。这样做会有以下几个问题：

Ø 被税务列为怀疑对象，年年被查。

Ø 在房价增长缓慢的过程中，并不能赚取更好的收益。就像一只优质股，做了短线就抛，面临踏空的风险，而且手续费比重太大。房屋本身是稳健的中长线品种。

在增值税及收入税的界定方面同样也存在模糊区间。加拿大税务局的主要考量还是看购入者的动机。如果买来出租几年后卖掉，应该会被视作交增值税，增长部分的一半计入当年收入纳税，同时房屋出租所得计入当年收入，租金收入在报税时填写T776表格。如果买来翻建然后很快卖掉，则视作生意，增长部分全部当作收入计税。当然，您的翻建的支出是可以扣除的，卖房所花费的经纪费用也是可以扣除的。

不管您有多少套房产，加拿大政府在同一时期只认定一套自住房。所以你如果认定某套房子在2012-2016是自住，那其它的就是非自住。同一套房有自住期和非自住期。

重点：长线投资的物业增长按增值交税，50%的纯增长部分计入当年收入，按税档交税；短线炒房的绝大多数情况下按生意计税，100%的纯增长部分计入当年收入，按税档交税。

二、中国的房产如何作为自住房处理

由于国人现在越来越富有，再加上国内房屋的增长速度十分惊人，大多数移民抵达加拿大之后，除了在加拿大境内买房置业以外，中国也还保留房产。

对于中国房产的处理，首先要遵守中国房地产买卖的相关法律条款。涉及到身份转变之后，有的人可能有这样的疑问，我在中国的房产算不算自住房，因为每年还会回去住一段时间。对于在中国只拥有一套房的人来说，加拿大的税率是这样规定的，具体计算公式为(卖房价-买房价)×(N+1)/N计算出最终受益，再交税，这里的N是指年份。对于拥有多套房产的人来说，这条标准不适合，还是要实打实交增值税的。

三、购房的税务优惠

加拿大政府有这样的规定，在加拿大境内买房，如果同时是全球首次购房，也就是说，从来没有买过房子的首购一族。安省（Ontario）土地交易税退税(OntarioLand Transfer TaxRebate)。

2017年以前，对于全球第一次购房者最多可以申请$2000的省退税。$2000的退税大概是基于$227,500的房价。房价如果超过$227,500退税依然是$2000。

2017年1月1日开始，全球首次购房土地交易税退税从2000元上限增加到4000元，任何在这个日期后交接的房子都享受4000元的退税，无论合约是什么时候签的。

2017年以前，多伦多城区（Toronto）土地交易税退税(Toronto Land Transfer Tax Rebate)，对于全球第一次购房者最多可以申请$3,725的省退税。$3275的退税大概是基于$350,000的房价。房价如果超过$350,000退税依然是$3725。还可以享受联邦政府＄5000的退税减免。 如果是在加拿大首次购房但并非是全球首次购房者在报税时，虽说不能享受安省和多伦多的优惠政策，但联邦政府$5000的退税减免还是适用的。

同样也是2017年1月1日开始，全球第一次买房的买家在购买低过36.8万的房子时将不需要交土地转让税。如果超过36.8万，那么最高退税额是4000元。

注意：退税将会根据买家对这个房子占有的百分比来计算，如果男女朋友买房，男的是第一次购房，而女的不是，那么退税将会根据男方对这个房子占有的比例来进行退税

举例：父母给孩子买房，父母和孩子个占50%，那么可申请退税的最高金额是退税上限×对房子的占有比例，也就是说2017年前最多退税1000元，2017年后最多2000元（4000×50%）

多伦多土地转让税同样的也涨到了4475的上限，基本是覆盖了40万的房价；

我给张计算表格给大家，大家可以自己计算了。

四、非税务居民在加投资房产的税务问题

加拿大对非税务居民（不论公司还是个人）购买不动产没有限制。外国居民拥有加拿大不动产，因此产生的租金收入或者卖房时赚的利润需要交税。非加拿大税务居民如果在当年卖出任何加拿大不动产，必须在当年报加拿大所得税。

税务局税法S.116 规定，一般外国居民身份的卖房者，首先要把房价的25%交给税务局，税务局在卖房者完成当年报税后计算出，卖房者这一年在加拿大需要交的税，多退少补。如果卖房人想避免扣押25%在税务局，则需要在房产过户前向税务局交好税，并且申请到一个Certificate.，但是取得Certificate的过程繁琐，一般至少需要半年时间，对于大多数居住用房的交易过户取得Certificate免扣款不太现实。所以如果房主长期居住在中国，多年不在加拿大报税，在出售自己加拿大的房产时很可能只能立刻拿到75%的房价，需要在加拿大找到会计负责年终报税计算真正实际需要纳税的金额。

房租收入要求先缴税后结算。非税务居民在加国的税务，是由加国税务部内国际税务部门处理。要求非税务居民投资者先缴税，在年尾报税时再作结算。这样做，可以确保加国税款不会流失，因为向非税务居民追税，是有相当难度及追税开支可能相当高昂。非税务居民投资者先缴税的方法有两种。第一种是以租金总收入(即未扣除租务开支前)作基础来抽税，第二种是以租金净利润(即扣除租务开支后)作为抽税基楚。

五、楼花投资的税务问题

投资人在安省购买楼花时，除了土地转让税以外，还需交纳HST（GST 和PST 的合并税，税率为13％）。买了楼花到了交接时有四种处理方法：1

1、购买的楼花用于自用（principal residence），包括父母、子女等居住，价格就会是最后的价格，您不用再额外缴纳HST。

2、用于出租，建筑商将代税务局收HST。这笔钱税务局将从另一个渠道退还给投资人，即新房出租退税。退税申请的程序及表格可以参考国税局的网页，经常参与楼花投资买卖的地产经纪人都很熟悉，通常会在买入楼花时就已经提示要注意保留应有的文件。 

3、交接后直接卖掉。这种情况是一定要交HST，并且税务局不退还，您只能把这笔钱加到卖房的价格上。

4、产权交接之前转手，俗称楼花转手，卖家Assignor同样有HST发生，但只是限于增值部分。需要提醒关注的是，如果交接时声明是自用，但交割后并没有真正自用，而是将其卖出或出租，则有可能会被税局追讨HST退税、利息及罚款。

关于楼花退税的注意事项。大家要注意一个问题，那就是，楼花总价在$45万以下的，可以申请HST联邦退税，$45万以上的就没有了。$45万以下的联邦退税计算公式是这样的，以总价$35万的楼花为例，$35×5%×36%=$6300。

关于安省楼花退税问题，对于楼花总价小于$40万，退税标准为房价×8%×75%，楼花总价大于$40万，直接返$24000。详细税务问题请咨询会计师。