楹进2018加拿大房产投资分析

1. 二季度全国平均房价上涨2%，公寓价格同比增长8.1%，涨幅远大于独栋屋，独栋住宅逐渐转为多栋住宅的趋势将继续，年轻人和退休老人都希望搬到离市中心更近并且更便宜的公寓中；

2. 6月全国平均房价同比增长0.9%，金马蹄地区表现好于大多伦多地区（GTA），渥太华和大蒙特利尔房价分别同比上涨7.9%和6.4%，两地经济发展速度快于全国平均；

3. 温哥华、多伦多等主要城市对优质写字楼的需求仍然很旺盛，空置率逐渐降低，预计写字楼租金将继续有两成或以上的升幅。网上购物对工业地产的需求是未来商业地产的另一发展方向。

01、住宅市场的未来看公寓

独栋住宅前景较温和，公寓市场延续去年强势

二季度全国平均房价上涨2%至$613,968，公寓上涨幅度远大于独栋屋，同比增长8.1%至$435,412.。加拿大经济形势依然向好，6月失业率达到历史最低点6%，政府和私人投资发展势头较好，预计将带动三季度房价累计上涨1.9%。7月11日加拿大央行利率调升至1.5%，目前最优贷款利率为3.45%，有继续上调的压力。同时受中美贸易战争的影响，房价上涨速度同前几年相比较缓慢。

之前我们提到美国、加拿大等国家，就感觉地广人稀，人人都住独栋小别墅，但这只适用于小城市或大城市周边区域，我们所熟知的温哥华、多伦多等大城市人口密集，独栋住宅越来越不能提供足够的居住空间，且价格高昂，年轻人难以负担，所以公寓落成量越来越多，独栋住宅逐渐转为多栋住宅的趋势将继续，现在有2/3新建房屋是多栋住宅，10年前仅占一半。

独栋住宅总体前景比较温和，公寓市场会持续去年的强势，其原因有：

1. 婴儿潮一代多数已经退休，他们为了减少开支并保持生活水准，都希望大屋换小屋，尤其是用独立屋换公寓。

2. 不少家庭面对房价居高的现状，偏向于买负担能力更轻一些的公寓。

3. 千禧一代多数也到了成家立业的年龄，他们喜欢住在公寓，享受市中心的方便和年轻人的生活。

02、区域：渥太华和蒙特利尔地产表现亮眼

安省出台措施给地产降温，金马蹄房屋增长率高过GTA

安大略政府于2017年4月20日宣布一系列房地产调控措施，包括征收15％的外国买家税、允许多伦多征收空置税等。2017年7月份央行宣布加息0.25%，进一步打击了买房积极性。金融监管局从2018年1月1日起以更高的利率、更严苛的规则来测试买家的还款能力。

安省政府的房地产调控措施，再加上贷款利率上涨及政策的调整，更像给多伦多地区的租房市场再添一把火，令多伦多一举成为全加拿大租金最贵的城市，蒙特利尔、魁北克和哈利法克斯的租房市场也发展良好，越来越多的年轻人喜欢住在市中心公寓，离公司近，生活方便，娱乐多样，更好地平衡工作和生活。

然而，市场刚需仍存在，较宽松移民政策仍会吸引大批新移民，加上经济增长强劲、最低工资上涨等因素，推动房地产需求增加，预计下半年需求开始回升。

金马蹄地区位于安省南部，环绕大多伦多地区（GTA），二季度房屋价格增长率同周围区域相比最为显著，一方面是因为许多年轻买家青睐GTA周边更容易负担的房子，另一方面许多退休老人希望出售他们在GTA的独栋屋，搬到更便宜的地方。预计三季度GTA房价同二季度相比累计增长2.1%至$838,984，增长速度放缓。

渥太华和蒙特利尔或将成为一匹黑马

6月全国平均房价同比增长0.9%，其中渥太华和大蒙特利尔地区房价上涨速度加快，分别同比上涨7.9%和6.4%。

魁北克亮眼的经济表现推动蒙特利尔房价增长，GDP在过去两年年内加速增长，得益于私人和商业投资增加，6月失业率降至5.4%，低于全国平均6%，消费者信心达到历史最高。魁北克经济发展强劲，财政政策稳定，商业投资不断增加，这些因素促进住宅价格健康增长，让魁北克成为全国最健康的房地产市场之一。

预计三季度蒙特利尔房价累计上涨1.8%至$398,220，渥太华将累计增长2.2%至$449,140。

大温哥华地区价格已开始有下滑趋势

西海岸方面，不列颠哥伦比亚住宅价格增长速度仍是全国最快，6月大温哥华地区住宅价格同比增长9.5%，有的郊区房价增长速度超过10%。但是我们注意到5月开始房价已有下滑趋势，省政府从今年秋季起将面向没有在省内缴纳所得税的外国和国内投机者开征投机税，税率标准今年为应税物业估值的0.5%，此后将提高至2%。加上征收外国买家税、上调300万加元以上物业税率等措施，都将减缓房价上升速度。预计三季度大温哥华地区房价累计增长1.5%至$1,289,120。

03、网上购物带动工业需求史无前例地增加

零售：受电商冲击

实体零售继续受快速发展的网络购物的影响，不同地区的零售行业发展情况不同，但可以肯定的是，消费者越来越青睐大型购物中心，并不只是兜售产品的地方，而是能提供各式各样的服务、文化、活动等的公共场所，吸引消费者光顾，不然宁愿选择在家网购。

写字楼：温哥华潜在升幅两成

在温哥华，企业对写字楼需求强大，却苦于无供应，2018年初空置率为3.7%，有分析指出，随着越来越多大型科技公司进驻温哥华，2019年当地写字楼空置率会跌至3%甚至更低，在此情况下，专家预计写字楼租金将会继续有两成或以上的升幅。

工业：大型仓库需求最多

随着网上购物的扩张，物流和运输需求增加迅速，带动工业地产需求史无前例地增加，其中大型仓库需求最多。一些不太常见的设施需求也增加，用来支持智能仓库和物流中心的运行。可以预见会有更多工业地产建成来满足日益增长的电商需求。

04、总结

对比美国、澳大利亚、英国甚至中国，有三个房地产市场的重要趋势不可忽视，尤其是在一线城市：

1. 大城市高昂的房价使居民越来越难以负担，推动公寓市场发展迅猛；

2. 一线主要城市周边区域和价格较便宜的二、三线城市房价上涨速度加快；

3. 随着网上购物的发展和扩张，对仓库、物流、运营设备等的大量需求带动工业地产的发展。

温哥华和多伦多的住宅价格增长速度虽然缓和许多，但与其他城市相比仍然较高，难以负担，所以租房需求增加，租金上升，年轻人和退休老人都比较倾向靠近市中心的公寓，独栋房屋发展较温和，公寓市场发展迅速，并且这个趋势仍将继续。

渥太华和大蒙特利尔地区房价仅为温哥华的1/3左右，较容易负担，且自2016年起价格上升速度加快，当地经济发展速度快于全国平均，良好的经济环境使房地产市场受益。

商业地产方面，温哥华、多伦多等主要城市对优质写字楼的需求仍然很旺盛，空置率逐渐降低，并且租金较住宅高很多，租期较长较稳定。另外，网上购物对工业地产的需求是未来商业地产的另一发展方向。