希腊的黄金签证计划正面临显著下滑。最新数据显示，今年八月仅收到288份新居留申请，与去年同期的504份相比，大幅减少43%，成为今年以来跌幅最大的月份。
这一下降趋势在七月已初现端倪，当时申请量也下滑了23.7%。连续两个月的负增长，反映出市场情绪正在转变。
尽管2025年前八个月的总申请量达到5333份，略高于去年同期的5290份，但这一微弱增长主要得益于年初的政策窗口期。当时投资者争相在门槛提高前完成交易。
仅在今年一月至二月期间，就提交了2072份申请，占前八个月总量的近四成。这波集中申请潮，成功锁定了旧政策下的较低投资条件。
自希腊政府将雅典、塞萨洛尼基等热门地区的最低投资额提升至80万欧元后，市场反应迅速冷却。业内人士普遍认为，这一调整将不少中小投资者拒之门外。
与新申请量减少形成对比的是，积压的旧案正在加速处理。截至八月底，已有7347份居留许可获批，较去年同期的2623份激增180%。
希腊移民部门预计，这种集中审批模式将持续数月。目前仍有11692份申请等待处理，部分投资者从2023年就开始排队等候。
与此同时，希腊房地产市场的海外资本流入也呈现放缓态势。根据希腊央行数据，2025年上半年房地产投资总额为9.383亿欧元，较去年同期的11.42亿欧元下降17.6%。
其中第一季度表现尤为明显，跌幅高达31.4%。海外资本流入仅为3.568亿欧元，远低于2024年同期的5.2亿欧元。
回顾近年表现，除疫情特殊时期外，希腊每年吸引的外国房产投资都稳定在10亿欧元以上。2024年更是创下27.5亿欧元的历史新高。
希腊房产经纪人联合会秘书长楚尔卡纳基斯指出，当前房价增长呈现分化态势。他形容这是市场的自然修正过程。
塞萨洛尼基涨幅最为显著，雅典则相对温和。投资者更倾向于选择优质房产，而工业地产和短期租赁物业则面临压力。
过去五年是爆发期，现在市场需要喘口气。他补充道，房地产市场正从疯狂抢购转向理性挑选。
建筑成本上升和法律审批延误，被视为制约市场活力的主要因素。新建筑规范法实施进展缓慢，加上人力短缺与原材料涨价，导致新项目审批周期延长。
黄金签证门槛提升后，部分开发商开始转向办公楼改造和公寓重建等替代项目，以期维持投资吸引力。
阿提卡房地产协会主席波塔米亚诺斯分析，尽管需求下滑，但希腊房价依然保持坚挺。租售两旺的局面并未发生根本改变。
希腊房市的矛盾在于，需求减弱的同时供应也在收缩，这为价格提供了支撑。他透露，目前市场主要由外资、银行及基金主导，本地中产买家仅占潜在客户的20%。
不过，业内也有人担忧希腊房地产的黄金时代可能已成过去。波塔米亚诺斯警告，若政策持续收紧且融资成本上升，市场或将陷入缓慢停滞的困境。
从投资热潮到冷静调整，希腊房地产正步入一个理性发展的新阶段。黄金签证的光环逐渐褪去，市场开始回归价值本质。真正具备潜力的房产，将在这一轮市场平衡中赢得青睐。
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