日本公寓租赁投资可以说是比较安全的资产运作方式，但如果不遵守基本原则，也会很容易失败。为了能够长期进行租赁经营、稳定获得租金回报，一边采取对策一边开始投资才是关键。下面给大家避雷，日本房产投资中的4种失败原因。
选择房产的失败。
虽然日本房产租赁经营的难度比其他行业低，但选择房屋本身就很需要注重。可以说，“地段”是左右租赁经营成败的主要因素，如果选错了房屋的地段，那么以后的租赁经营无论谁做都会容易失败。
购买二手房的时候，房龄越新越好，但是在选择房子的时候，比起房龄更重视地段是关键。好的房子相应地风险低，如果选对了房子，就能在很大程度上避免租赁经营的失败。
房产布局的失败。
具体来说，如果在单身住房需求旺盛的区域选择购买三室两厅这样适合家庭的格局，这就是失败。三室两厅这种宽敞的格局是以家庭为目标的。单间公寓这种格局因为面积较小，租金总额通常不会过高，很多单身者都有能力支付一居室的房租，因此租赁需求很强，租赁经营也大多比较稳定。另外，单间虽然每户的租金总额小，但单位面积的租金单价也可以根据行情提高。
住户纠纷导致的失败。
在租赁经营中，也有因住户纠纷而失败的案例。例如夜里吵闹，和邻居之间发生纠纷等，为了防止住户纠纷，让管理公司进行适当的租客入住审查是关键。严格的入住审查可以一定程度防止入住者之间发生纠纷，最好是委托业绩丰富的公司进行管理。
恢复原状失败。
恢复原状是指“因租客居住、使用而发生的建筑物价值减少中，因租客故意、过失、违反善管注意义务以及其他超出正常使用范围的使用而造成的损耗、毁损的修复”。自然产生的“经年劣化”和通常使用时产生的“通常损耗”不能成为恢复原状的对象，如果向租客要求经年劣化和通常损耗恢复原状就会引起纠纷。为了避免恢复原状的纠纷，首先要在初期就将合同标注的简单明了。
以上是关于投资日本房产后，租赁经营失败类型以及可采用的对策。对于能够预想到的注意点，提前采取对策就能比较好的规避风险。
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