海外客户由于没有日本长期签证，所以在投资购买日本房产之前一定要明确投资目的，目的不同选择的房源也不一样。在日本房产分为自住和投资，自住个人形式购买为主，投资公司法人形式购买为主。自住物件以单套公寓或一户建为主，投资物件以整栋公寓为主。
但不管是自住还是投资物件，在日本大家都会选择银行贷款的形式购买，很少有全款购买的情况，所以日本的房产价值是由银行评估决定的。银行不给贷款的物件，在日本保值和变现率很低，没有购买价值。另外，日本的贷款首付和利率也很低，自住型物件根据客户个人的资信情况，最低可以做到0首付或2成首付，年利率最低可以做到0.475%。投资型物件主要是房产抵押贷款，会根据投资物件本身价值及投资公司的资信情况，最低可以做到3成或5成首付，年利率最低可以做到1.3%。
作为海外客户，以个人名义购买房产是不能贷款的，以日本公司名义购买可以申请日本银行贷款，首套投资年利率可以做到1.8%。首付4-5成。
目前海外客户投资日本房产主要分三种情况：自住、投资、自住＋投资。下面我们根据这三种情况分别具体说明一下如何挑选日本房产。
1. 自住
海外客户购买日本房产如果以自住为主，可以选择单套公寓或者一户建。消费型投资不追求回报率，主要追求资产的保值率高和变现率快。在日本单套公寓的保值和变现率高于一户建，东京的房产价值高于其他地区，客户可以根据自己的实际需求购买。
2. 投资
海外客户投资日本房产分全款购买和贷款购买，可以选择单套住宅公寓或整栋住宅公寓。个人名义购买只能全款，不能贷款，以日本公司名义购买可以全款也可以贷款。投资型物件我们建议在东京贷款购买整栋公寓，不建议购买运营型物件（如酒店、民宿）、包租型物件、银行不能贷款的物件。
由于日本银行有独立的房产评估系统，作为海外客户通过银行贷款投资日本房产，既可以找到日本正规的中介公司和开发商，又可以避免中介公司和开发商虚报价格和回报率等交易风险，同时可以了解房产本身的市场价值及真实的回报率。做到买卖放心，持有安心。以公司名义贷款投资日本房产的另一个好处就是可以解决日本的长期签证和移民日本的问题。
国内投资房产追求的是房产本身的价值升值，日本则追求的是房产保值和租金的稳定回报。日本的长租公寓的平均回报率在5%左右，日本的投资贷款利率在1.8左右，所以在日本贷款投资房产，不但可以撬动杠杆提高回报率，而且扣除银行利息，本金及各种税费后，还有1.5%左右的现金流。以公司名义贷款投资日本东京整栋公寓是个不错的选择。
3. 自住＋投资
在日本购买单套公寓只能选择自住或投资，没法自住和投资兼得。如果想实现自住＋投资的目的，只能投资整栋公寓，留一间自住，其余房间出租。这样既可以实现自住的目的，又不太影响出租的回报率。
总结：
投资日本房产需要考虑的问题很多，如日元汇率、居住时间、投资目的、升值率、保值率、变现率、折旧率、出租率、回报率等一系类问题。所以在投资之前最好找专业的人员做一个市场分析，再根据自己的实际需求购买日本房产。
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