日本房地产的优势在疫情期间的表现，正在被越来越多的人所认可，海外买家纷纷将投资目光锁定日本，购买日本房产，如塔式高级公寓、独栋投资公寓等，都是不错的选择。在实际的投资过程中，中国的投资客也大多都是购买这些类型的房产，日本的房产中介们也从专业的投资角度分析建议客户购买这些成熟的房产。但是，有一些海外投资客却认为，直接投资日本的土地，待地价上涨再卖掉的操作比较简便又可以节省资金，何乐而不为呢？
事实上，从专业的日本房地产投资经营来说，如果您对日本房地产市场不熟悉，不是专业的房地产行业投资精英的话，投资日本的土地，并不是明智的选择。这是为什么呢？
01、土地性质复杂
首先，日本的土地性质比较复杂。由于日本的土地是私有的，经过长久以来的不断发展，以及不断更新的土地政策，总体来说，根据日本的“城市规划法”，日本的土地类型被分为13个大项和若干个小项，每一个科目里的要求均比较详细和复杂。简单来说，并不是所有的土地，买来就可以随便盖房子的，有些土地很可能买下来以后将来无法转手变现。对于什么样的土地性质可以建筑什么样房子也有明确规定，甚至建筑物的长宽高及阳光角度等也有限定，甚至一些处于保护区的土地还需要遵守一些特殊规定等。在如此复杂的土地划分的前提下，投资土地的政策风险比较大。
住宅类用地包括：第一种低层住宅专用地域、第二种低层住宅专用地域、第一种中高层居住专用地域、第二种中高层居住专用地域、第一种居住地域、第二种居住地域、准居住地域、田园居住地域；
商业用地包括：近邻商业地域、商业地域；
工业用地包括：准工业地区、工业地域、工业专用地域。
02、买土地建房的沟通成本太高
在购买了土地准备建房时，因为语言不通，对于日本的施工方案及工程管理不懂的时候，沟通该如何盖房的过程中是比较费时费力的。而且中日两国的思维差异容易导致在沟通施工方案时产生不愉快，有些想法的差异是双方均难以理解的。
在施工过程中，也很容易发生问题，有的中国人的想法比较跳跃，而日本人又过于死板，在开工的情况下因为沟通不畅导致的停工的几率比较大，这样会比较浪费建筑成本。即使是日本的夫妻在选择置地盖房时也常常会发生矛盾，更何况是外国人。
如果身边没有能充当翻译又很懂行的人的话，还是不要轻易选择买地建房的方案，如果一定要这么做，建议提前考察好样板间，在确定好施工方案后尽量不要更改。
03、外国人没有在留资格时容易遇到麻烦
由于大部分的投资客是用旅游签证入境日本的，在日本的在留时间一般为30天或90天。在这样短的时间里，想完成买地盖房的工程是比较困难的。即使乘坐飞机往返多次，那么交通成本也需要提前考虑。在建房时，有时出现一些问题需要业主决定，因为业主没有在留身份，不能及时赶到施工现场而耽误工期就得不偿失了。如果因为全权委托给代理人，但最终的结果让业主感到不满意时，也有可能发生纠纷或麻烦。在日本社会，还是尽量避免此类事情比较好。
另外，盖房子需要一定的时间，一般需要几个月，作为投资房产来说，获取收益的时间将大大延迟。如果遇到停工等问题时，收益也会难以保证。
04、对土地知识不了解，容易入坑
由于国内的房产基本不涉及土地，所以有的国人到日本后可以“酣畅淋漓”地投资日本的土地。据说有些中国投资客听信了中国中介的诸如北海道移民计划等的传言后，大量投资了日本北海道的大片林地、山地、庄园等，由中国买家购地势头太猛，给当地日本人造成了一定的恐慌，甚至现在开始限制中国人投资该地区的土地了。
但实际上，这些土地购入后，大部分都处于闲置状态，由于无人接盘无法转卖，每年还需缴纳各种税费及维护费用等，实际是投资入坑。要知道，在日本的泡沫时期，也有当地日本人投资山地、林地等土地，至今仍无法解套，更何况新入坑的中国买家了。
如果在投资土地前，对土地性质、用途等稍作了解的话，应该也能避免一些投资风险，如果遇到了专业度不够的中介，导致投资失败，损失也只能由自己承担了。
总之，投资日本的土地，对于中国买家来说，如果对日本的土地政策及施工工程等不够了解的话，盲目投资土地的风险系数较高。从负责任的态度建议，投资日本房地产时，还是购买成熟物业比较好，无论是新建或二手物件，在投资难度及风险系数等方面都比投资土地更容易。
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