葡萄牙购房税费全解析：必知的税收指南

最近收到了一些读者的反馈，希望了解关于在葡萄牙购房时涉及的税务问题。为此，小编参考了CGD网站上的资料，进行了初步的梳理，并在此与大家分享。如果有任何信息的缺失或需要进一步的澄清，欢迎在评论区留言补充。

买房涉及的税费项目：

市政房地产转让税（IMT）

印花税（IS）

市政房地产税（IMI）（可能有附加税AIMI）

临时登记（Registo Provisório）

契据（Escritura）

如果是贷款购房，还有以下费用：

银行手续费

印花税

相互抵押登记

多风险型人寿保险

一、市政财产转让税（IMT）

市政财产转让税 (IMT) 是针对财产交易（如房地产买卖）征收的税种。

这是一种市政税（每个地方当局都可以设定自己的税率）。2003年，建立了累进式IMT制度，税率根据房产价值和交易目的计算，介于0.5%和7.5% 之间。

现行的IMT税率是多少？

买房用于自己长久居住，如下：

买房出租，或用作第二居所，税率如下表：

免税/减税

在葡萄牙大陆价值低于101,917欧元、在马德拉群岛和亚速尔群岛价值低于127,396欧元的自用永久居留房产免征IMT。

所有35岁以下的年轻人，如果购买房屋作为自己的永久居住地，均可免缴IMT（和印花税）。

根据“租金支持计划”（PPA）购买、修复或建造房产用于出租的人，可免缴IMT（但前提是必须在6个月内完成）。

同样免税的还有用于建造住宅的地块，条件是：

1、至少有700/1000的横向所有权建筑物或全部所有权建筑物或自留部分分配给 PAA。不过，它们必须获得住房和城市改造局的认证；

2、在购房后两年内开始办理建筑工程的事先控制程序。

在房产转售的情况下，享受免税的期限从三年缩短为一年。为了享受免税待遇，房产不得转售，也不得进行任何可能改变其税务登记价值（VPT）的工程或其他改建。

IMT只需缴纳一次，按契据价值或税务登记价值 (VPT) 计算，以较高者为准。

何时缴纳？

必须在房产出售前支付 IMT。您必须在签订契约时出示付款证明。

什么是房产的税务登记价值 (VPT)？

VPT是房产在税务机关眼中的价值，也就是房产的计税价值。它是根据各种因素计算出来的，包括房产本身的特点和周边地区的特点。

VPT由税务机关根据每平方米的建筑价值、房产用途、总面积、位置、房龄等标准确定。

计算公式：VPT（应税资产价值）=VC（已建建筑物的基准价值）×A（面积）×CA（分配系数）×CL（位置系数）×CQ（质量和舒适系数）×CV（房龄系数）。

《市房产税法》（CIMI）中对此有具体规定，可以在产权登记册《Caderneta Predial》上查阅。

实在找不到的，可以用VPT模拟器网站估价：https://zonamentopf.portaldasfinancas.gov.pt/simulador/insertCalculations

如果估价后与自己《Caderneta Predial》相差较大，鉴于对缴税有影响，可以申请政府相关部门重新估值，更改VPT价值，增加或减少最终纳税的金额。如果自己进行了装修，导致房屋升值，也可以重新评估。

二、市政财产税（IMI）（可能有附加税AIMI）

市政财产税（IMI）税率因市而异。

总的来说，IMI的税率为0.3%至0.45%（特殊情况下最高可达0.5%），农村房产最高为0.8%。

可以在财政门户网站上查看各市适用的IMI税率。要想知道您需要缴纳多少IMI，请将您房产所在市镇的税率乘以相应的VPT。

查询网址：https://www.portaldasfinancas.gov.pt/pt/main.jsp?body=/imi/consultarTaxasIMIForm.jsp

何时缴纳？

该税每年缴纳一次。如果您在12月31日前购买房产，则必须在次年缴纳IMI：

如果IMI价值低于100欧元，则在5月一次性缴纳；

如果IMI价值在101至500欧元之间，则分两次（5月和11月）缴纳；

如果支付金额超过500欧元，则分三次（5月、8月和11月）缴纳。

免税/减税

任何人购买、建造或修复房产，并在转让后六个月内根据租金支持计划（Programa de Apoio ao Arrendamento）将其出租，可在三年内免缴IMI。且这一豁免可再延长五年。

如果以下这些房屋用于居住目的，也可免缴IMI：

土地或建筑，其住房建设工程程序已在主管当局启动，但尚未做出最终决定。

“IMI家庭套餐”有家属要抚养的人也可以享受更高的IMI折扣：

1、一名扶养人：30欧元；

2、两名受抚养人：70欧元

3、三名或三名以上受抚养人：140欧元。

这些是适用于2023年IMI的参考值，应于2024年支付。

附加市政财产税 (AIMI)

当VPT超过60万欧元，还要缴纳附加市政财产税(AIMI)，它包括住宅楼、建筑用地和未分割的遗产，即尚未在继承人之间分配的遗产。针对公司和个人有不同的税率。

公司按0.4%的税率。

对于个人，税率分为三档：

VPT超过60万欧元时，税率为0.7%；

VPT超过100万欧元，税率为1%；

VPT超过200万欧元，税率为1.5%。

在联合征税的情况下，每个档次的限额加倍。换言之，分别为120万欧元、200万欧元和400万欧元。

AIMI每年9月根据前一年1月1日的VPT征收。例如，2024年9月纳税时，则考虑2023年1月1日的VPT。

三、印花税（IS）

印花税（IS）适用于所有行为和合同。

在购买房屋时，您可能需要在以下两种情况下缴纳印花税：

按揭贷款（如果您选择贷款买房）：在还贷的时候需缴纳印花税。应缴纳的税率根据贷款金额和合同期限而有所不同（如果贷款期限少于5年，税率为0.5%；如果贷款期限超过5年，税率为0.6%）。

签订契据：按购买价格或VPT征税。税率为0.8%，以较高者为准。

个人所得税（IRS）

如果您用出售另一处房产的资金购买房产，并且您获得了资本利得，那么购买金额与出售金额之间的差额将在您的纳税申报中进行核算。

四、契据和登记

您需要支付买卖契据的费用，这取决于每个公证处的收费标准，以及您是否有银行贷款。（有贷款的要多些手续）

临时登记也需要手续费（如果您使用银行贷款购房，则银行会要求您进行临时登记）。

Casa Pronta服务

通过Casa Pronta服务，您可以处理买卖房屋所涉及的大部分问题。处理过程快捷，通常比其他地方便宜。

例如，一次购买或抵押（仅一次登记）的费用为375欧元；而通过银行贷款进行的买卖（不止一次登记），费用为700欧元。

Casa Pronta服务还允许您处理与房产买卖有关的其他事项（纳税或登记）。

如果您办理了抵押贷款，还需要考虑银行佣金、印花税和抵押登记费用。除这些费用外，还有多重风险人寿保险的费用。这种保险的保费根据投保资本和投保人的年龄计算，并随着欠款金额的增加而增加。