葡萄牙购房税费全解析:必知的税收指南

最近收到了一些读者的反馈,希望了解关于在葡萄牙购房时涉及的税务问题。为此,小编参考了CGD网站上的资料,进行了初步的梳理,并在此与大家分享。如果有任何信息的缺失或需要进一步的澄清,欢迎在评论区留言补充。

买房涉及的税费项目:

市政房地产转让税(IMT)

印花税(IS)

市政房地产税(IMI)(可能有附加税AIMI)

临时登记(Registo Provisório)

契据(Escritura)

如果是贷款购房,还有以下费用:

银行手续费

印花税

相互抵押登记

多风险型人寿保险

一、市政财产转让税(IMT)

市政财产转让税 (IMT) 是针对财产交易(如房地产买卖)征收的税种。

这是一种市政税(每个地方当局都可以设定自己的税率)。2003年,建立了累进式IMT制度,税率根据房产价值和交易目的计算,介于0.5%和7.5% 之间。

现行的IMT税率是多少?

买房用于自己长久居住,如下:

葡萄牙购房税费全解析:必知的税收指南

买房出租,或用作第二居所,税率如下表:

葡萄牙购房税费全解析:必知的税收指南

免税/减税

在葡萄牙大陆价值低于101,917欧元、在马德拉群岛和亚速尔群岛价值低于127,396欧元的自用永久居留房产免征IMT。

所有35岁以下的年轻人,如果购买房屋作为自己的永久居住地,均可免缴IMT(和印花税)。

根据“租金支持计划”(PPA)购买、修复或建造房产用于出租的人,可免缴IMT(但前提是必须在6个月内完成)。

同样免税的还有用于建造住宅的地块,条件是:

1、至少有700/1000的横向所有权建筑物或全部所有权建筑物或自留部分分配给 PAA。不过,它们必须获得住房和城市改造局的认证;

2、在购房后两年内开始办理建筑工程的事先控制程序。

在房产转售的情况下,享受免税的期限从三年缩短为一年。为了享受免税待遇,房产不得转售,也不得进行任何可能改变其税务登记价值(VPT)的工程或其他改建。

IMT只需缴纳一次,按契据价值或税务登记价值 (VPT) 计算,以较高者为准。

何时缴纳?

必须在房产出售前支付 IMT。您必须在签订契约时出示付款证明。

什么是房产的税务登记价值 (VPT)?

VPT是房产在税务机关眼中的价值,也就是房产的计税价值。它是根据各种因素计算出来的,包括房产本身的特点和周边地区的特点。

VPT由税务机关根据每平方米的建筑价值、房产用途、总面积、位置、房龄等标准确定。

计算公式:VPT(应税资产价值)=VC(已建建筑物的基准价值)×A(面积)×CA(分配系数)×CL(位置系数)×CQ(质量和舒适系数)×CV(房龄系数)。

《市房产税法》(CIMI)中对此有具体规定,可以在产权登记册《Caderneta Predial》上查阅。

实在找不到的,可以用VPT模拟器网站估价:https://zonamentopf.portaldasfinancas.gov.pt/simulador/insertCalculations

如果估价后与自己《Caderneta Predial》相差较大,鉴于对缴税有影响,可以申请政府相关部门重新估值,更改VPT价值,增加或减少最终纳税的金额。如果自己进行了装修,导致房屋升值,也可以重新评估。

二、市政财产税(IMI)(可能有附加税AIMI)

市政财产税(IMI)税率因市而异。

总的来说,IMI的税率为0.3%至0.45%(特殊情况下最高可达0.5%),农村房产最高为0.8%。

可以在财政门户网站上查看各市适用的IMI税率。要想知道您需要缴纳多少IMI,请将您房产所在市镇的税率乘以相应的VPT。

查询网址:https://www.portaldasfinancas.gov.pt/pt/main.jsp?body=/imi/consultarTaxasIMIForm.jsp

何时缴纳?

该税每年缴纳一次。如果您在12月31日前购买房产,则必须在次年缴纳IMI:

如果IMI价值低于100欧元,则在5月一次性缴纳;

如果IMI价值在101至500欧元之间,则分两次(5月和11月)缴纳;

如果支付金额超过500欧元,则分三次(5月、8月和11月)缴纳。

免税/减税

任何人购买、建造或修复房产,并在转让后六个月内根据租金支持计划(Programa de Apoio ao Arrendamento)将其出租,可在三年内免缴IMI。且这一豁免可再延长五年。

如果以下这些房屋用于居住目的,也可免缴IMI:

土地或建筑,其住房建设工程程序已在主管当局启动,但尚未做出最终决定。

“IMI家庭套餐”有家属要抚养的人也可以享受更高的IMI折扣:

1、一名扶养人:30欧元;

2、两名受抚养人:70欧元

3、三名或三名以上受抚养人:140欧元。

这些是适用于2023年IMI的参考值,应于2024年支付。

附加市政财产税 (AIMI)

当VPT超过60万欧元,还要缴纳附加市政财产税(AIMI),它包括住宅楼、建筑用地和未分割的遗产,即尚未在继承人之间分配的遗产。针对公司和个人有不同的税率。

公司按0.4%的税率。

对于个人,税率分为三档:

VPT超过60万欧元时,税率为0.7%;

VPT超过100万欧元,税率为1%;

VPT超过200万欧元,税率为1.5%。

在联合征税的情况下,每个档次的限额加倍。换言之,分别为120万欧元、200万欧元和400万欧元。

AIMI每年9月根据前一年1月1日的VPT征收。例如,2024年9月纳税时,则考虑2023年1月1日的VPT。

三、印花税(IS)

印花税(IS)适用于所有行为和合同。

在购买房屋时,您可能需要在以下两种情况下缴纳印花税:

按揭贷款(如果您选择贷款买房):在还贷的时候需缴纳印花税。应缴纳的税率根据贷款金额和合同期限而有所不同(如果贷款期限少于5年,税率为0.5%;如果贷款期限超过5年,税率为0.6%)。

签订契据:按购买价格或VPT征税。税率为0.8%,以较高者为准。

个人所得税(IRS)

如果您用出售另一处房产的资金购买房产,并且您获得了资本利得,那么购买金额与出售金额之间的差额将在您的纳税申报中进行核算。

四、契据和登记

您需要支付买卖契据的费用,这取决于每个公证处的收费标准,以及您是否有银行贷款。(有贷款的要多些手续)

临时登记也需要手续费(如果您使用银行贷款购房,则银行会要求您进行临时登记)。

Casa Pronta服务

通过Casa Pronta服务,您可以处理买卖房屋所涉及的大部分问题。处理过程快捷,通常比其他地方便宜。

例如,一次购买或抵押(仅一次登记)的费用为375欧元;而通过银行贷款进行的买卖(不止一次登记),费用为700欧元。

Casa Pronta服务还允许您处理与房产买卖有关的其他事项(纳税或登记)。

如果您办理了抵押贷款,还需要考虑银行佣金、印花税和抵押登记费用。除这些费用外,还有多重风险人寿保险的费用。这种保险的保费根据投保资本和投保人的年龄计算,并随着欠款金额的增加而增加。

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