英国的合资买房须知

近年来，由于房价的上涨，多人“共同买房”的现象在英国愈发普遍。为了应对高昂的房价，许多人选择与朋友或家人共同承担购房成本。在英国，买房后的所有权方式多样，以满足不同购房者的需求和预算。接下来，我们就来详细了解一下英国房屋共同所有权的类型，以及进行“合资买房”时需要注意的事项。

在英国，合资购房的灵活性非常高，不仅限于合法夫妻或伴侣之间，朋友、亲戚等也可以共同购买房产。一套房产的产权人数量最多可以达到四个。在联名持有房产方面，英国提供了两种主要类型：共同所有产权（Joint Tenancy）和比例分权共有（Tenancy in Common）。

01、共同所有产权

如果选择“共同所有产权”的方式，那么所有联合购房者将共同享有房产的同等权益，并在法律上多个所有人被视为一体。这意味着房产的风险、收益以及贷款等经济责任将由所有联名者共同承担。

在这种产权模式下，若其中一位共同购房者去世，他/她的产权份额将自动转移给其余在世的共同购房者，无需考虑去世者是否留有遗嘱或对其份额有其他安排。这样的权益转移将持续进行，直至最后一位共同购房者拥有全部房产权益。

另外，当共同购房者决定出售或重新贷款房产时，所有联名者都必须达成一致意见。这意味着在没有得到其他共同购房者同意的情况下，任何一方都无法单独处置房产。房产出售后，两人可以平分卖房款。

02、比例分权共有

若选择“比例分权共有”，房产的产权将根据双方投入的比例进行划分。每一方都可持有不同的份额，这些份额通常基于各方在首付中支付的金额来确定。

在这种模式下，若一方去世，其房产权属不能自动转移给另一方，同时，每位产权人都有权将自己的份额通过遗嘱传给指定的继承人。

此外，产权人无需经过其他产权人的同意，即可售卖或重新贷款自己拥有的产权份额。当房产被出售时，卖房款将根据各方持有的产权比例进行分配。

值得注意的是，房屋所有权的比例是可以被协商更改的。若在未来，各方对房产的贡献和投入发生变化，产权人之间可以协商并更改房产的份额比例。

03、产权类型可以变更吗？

按照英国法律规定，以下两种房产所有权类型是可以被更改的，且不用收取费用。

产权所有人之间可以通过协商，将共同所有产权（Joint Tenancy）更改为比例分权共有（Tenancy in Common），这种变更适用于分居或希望将房产转让给其他受益人等情况。

相反，所有人也可以通过协商将比例分权共有（Tenancy in Common）更改为共同所有产权（Joint Tenancy）。如双方或多方都希望拥有整个房产中完全平等的权益，就可以协商进行变更。

在未来，还允许将家人、朋友或其他合伙人的名字添加至房产的所有权中。独立拥有房产的所有者同样适用，即将独有产权（Sole Ownership）变更为“共同所有产权”（Joint Tenancy）或“比例分权共有”（Tenancy in Common），称为转让所有权(transferring ownership)。

04、两种形式应该如何选择？

对于共同购房者而言，产权类型的选择不仅会在产权地契（Title）文件中有所体现，还会影响抵押贷款（Mortgage）文件，并对未来的财富分配、房产继承等问题产生重要影响。

若选择共同所有产权（Joint Tenancy），则需要一个十分稳固的生活基础，如夫妻关系或父母子女关系。在英国，通过共同购房的方式将财产合法继承给子女，可以避免支付遗产税，因此许多父母选择与子女联权共有(Joint Tenancy)的方式来合法避税。

而比例分权所有（Tenancy in Common）则提供了更大的独立性和灵活性，常见于朋友、合伙人、非直系亲属或未婚情侣之间。其优势在于一开始就将房产明确划分为几份，并根据每个人的情况或对房价的贡献度来分配份额，从而使财产比例和分配更加清晰明确。

购房者在选择产权类型时，务必结合自身的实际情况和购房需求进行审慎考虑，以确保做出最适合自己的选择。

05、保障措施

信托契约（Deed of Trust）：若双方计划共同购房并打算在未来共同生活，那么签订一份“信托契约”是一个明智的选择。这份契约可以根据双方的实际情况和意愿进行拟定，明确各自在未来需要承担的责任和应遵守的责任，有助于双方日后的和谐共处。

共同居住协议（Cohabitation Agreement）：共同购房的各方还可以委托律师起草并签署一份“共同居住协议”。这份协议将明确双方对房产的所有权归属比例、是否出租等事项，以及在双方分居后对房产的处置方式，从而确保双方在购房和居住过程中的权益得到合理保障。

在合资购房时还需要注意提前审核清楚对方的信用积分和财务履历，在购房时有必要咨询律师或房产中介以挑选出最适合自己的产权形式。

06、Q&A

Q1如果房屋用来投资而并非自住，会更推荐哪种产权形式呢？

建议大家考虑选择比例分权共有（Tenancy in Common），因为这种方式允许每位购房者根据自己的财产和收入状况来决定出资比例，从而更加公平和灵活地分配责任。在税务方面，这种方式也能根据各方的实际收支情况进行合理缴税，确保税务负担的公正性。

Q2如果夫妻离婚，房产应该怎么处理？

如果夫妻原先持有的是共同所有产权（Joint Tenancy），但在决定离婚或分居后，希望将各自的财产份额留给其他受益人，可以通过协商，将原本持有的共同所有产权（Joint Tenancy）变更为分权共有（Tenancy in Common）。

若双方选择出售该物业，通常情况下，则各自按照50%的价格来平分卖房所得的收益。

若其中一方仍希望继续居住在该物业，可以选择购买另一方的产权份额。如果双方都希望保留物业，既不愿搬出也不愿出售，那么只能寻求法律途径来解决这一分歧。

Q3若双方选择通过Tenancy in Common的形式购房，但其中一方是第二次买房，应该怎么缴纳印花税？

给大家举一个例子：如果这一套物业是A方的第二套房产，需额外支付3%的房屋税。在付款方面，A方支付60%的房屋价格，B方支付40%。那么3%的第二套购房税将会直接计算在A方60%的房屋支付费用里面，而不是总的房产费用里。如果是Joint in Tenant的方式，那么3%的购房税是直接计算在房屋的总价里。