最近，许多EB-5投资者发现了一个关于地产项目的重大风险，这是很少人注意到的，但却常常被开发商美化其风险性。今天将深入分析这个问题。
问题的关键在于银行的高级贷款。无论开发商声称多么强大，或是多么牛气，所有地产开发商都渴望尽可能多地获得正规银行的高级贷款。有些开发商会宣称他们资金实力雄厚，但银行利息过高，只使用了自有资金的50%。然而，这种说法实际上并不可信。
在地产开发的整个过程中，EB-5投资的资金成本通常是最低的，其次是银行贷款，而股东的资金成本则最高，因为它们处于最后的风险级别，但也能获得最高的回报。
先不说那些没有银行贷款的地产项目，这种情况更为极端，我们直接跳过。但即便有银行贷款的项目，有些也可能存在潜在的风险。
首先，我们来看市场上最典型的两类刚需房地产开发。
首先是别墅开发。在美国，别墅开发通常分阶段进行。比如，一个项目总共计划开发100户别墅。开发商获得施工许可证后，通常会先建造2个样板房。一旦有购买者下订单，他们就开始分阶段建造，每次大约10到20户。在美国，土地购买一般无法贷款，但一旦拿到施工许可证，银行可以按照第一阶段房屋销售价格的50%到65%提供贷款给开发商。这种情况下，如果项目总投资为1亿美元，开发商自有资金为900万美元，其中500万美元用于购买土地，400万美元用于软成本（如基础设施和规划设计费用），那么开发商自有资金仅占总成本的9%。如果项目分5个阶段开发，第一阶段的总成本为2000万美元，银行可能提供1250万美元的贷款，开发商自有资金为2000万美元的12.5%。如果该项目可以创造500个就业机会，并计划为40个家庭提供绿卡，那么EB-5融资将为3200万美元。从这个模式来看，看起来很正常。
然而，很多人可能会问，风险在哪里？风险就在于项目能否完成创造就业机会，以及能否在第一阶段销售完成后继续推进第二和第三阶段的开发。如果项目无法继续，无法完成预定的就业机会创造，销售不出去，那么就无法偿还投资人。
市场上有一个非常著名的项目，按照2023年的销售速度，每年售出100套房屋，计划开发剩余的700套新房需要至少7年的时间。这意味着，除非一切顺利，否则需要7年才能回收投资款。这种滚动开发的项目往往非常复杂，建议大家慎重考虑。
第二种情况是运营性公寓开发。这类项目通常涉及到刚性需求，比如位于大公司周围或者优质学区的学生公寓。由于美国有一半的人口终身租房，这类房产市场非常活跃，因此银行通常很愿意为这类项目提供贷款。一旦获得施工许可证，银行通常会贷款项目总成本的50%到65%。目前市场利率大约在7%到9%之间。例如，一个总投资为5000万美元的项目，如果包括地理位置优越、土地成本较低（例如600万美元的土地成本）和其他软成本（如设计、审批和基础设施）500万美元，银行可能会贷款3250万美元，为项目创造350个就业机会，并计划用EB-5融资30个人，即2400万美元。在这种资金结构下，开发商自有资金占22%，银行贷款占65%。
然而，奇怪的是，市场上许多公寓项目只能获得20%的银行贷款，且利率超过10%。这种高利率与低贷款比例的结构，要么是项目本身存在问题，要么是开发商有问题。碰到这类项目，建议迅速撤离，不要听信其他任何解释，因为这往往是开发商试图误导投资者的信号。
总之，这些问题并非需要深入研究数百页PPM文件来解决，而是基于地产经验能在短短几分钟内判断的问题。许多人问如何在一个小时内决定是否投资一个项目？不会浪费时间去详细查阅所有文件，而是会关注资金结构、还款保障和抵押物等核心问题，这些往往可以帮助决定是否继续考察这个项目。当认为一个项目在基本层面上不靠谱时，也不会花费几千美元去进一步调研它。
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