美国境内购买地产主要税种有哪些？

美国税法是非常复杂的，在美国境内购买地产之前，如果外国投资者做了有效的税收计划，将会减少其在美国缴纳的所得税和遗产税。

主要税种有哪些？

财产税（propertytax）

所得税（income tax）

遗产税（estate tax）

赠与税（gift tax）

1、财产税（property tax）

征税基数是房地产的市值。市值由地方政府每年做评估。无论房产是自用还是出租，只要拥有房产，产权所有人就有义务缴纳房产税。

2、所得税（income tax）

外国人获得租金收人或销售房产的盈利，需要在美国缴纳所得税。租金收入有两种纳税的方法：

1. 租金收入作为从事美国贸易的营业收入来对待，缴税的税率是和美国个人的税率是一样，适用10%到39.6%的累进税率

2. 是将此房地产视为被动的投资，租金收入的总额缴纳30%的固定税率。

外国人出售房产还有15%的预提所得税。根据《外国人投资房地产税收法案》的要求，如果卖方是外国人，买方有义务预扣房产总销售价格的15%作为预扣税金。这笔预扣税金通常会超过就净收益应缴纳的资本收益税。如果预提所得税税额超过根据净盈利应缴纳的所得税，超额部分，外国人必须通过提交所得税申报表才能拿回退税。

3、遗产税（estate tax）

非美国居民的外籍人士过世后其所拥有的所有在美国的房地产需要在美国缴纳遗产税。遗产税的联邦税税率是40%。取决于房地产位于哪个州，还要缴纳州遗产税。美国公民和永久居民的遗产税免税额是五百万美金。但是，非美国居民的外籍人士只有六万美金的免税额。

如果一个非居民的外籍人士将美国房地产当成一个礼品赠与给第三方，他会有赠与税纳税的责任。根据礼物的价值， 赠与税的税率和免税额与遗产税基本相同。外国人应该尽量避免直接拥有或通过美国公司间接拥有在美国境内的房地产。在以上两种情况下，该外国人去世后的房地产都需要在美国缴纳遗产税。

如果通过外国公司（foreign corporation）或用不可撤销的外国信托(foreign irrevocable trust)来投资美国地产将有可能避免美国遗产税。

对于海外投资人用何种形式更好？

外国人可以以多种法律形式来持有美国的房地产资产，包括个人名义、合伙企业的合伙人、有限责任公司的成员、外国或美国股份有限公司的股东、不可撤销的外国信托等。从所得税的角度来看，外国投资者以个人所有权或使用合伙企业或有限责任公司会缴纳相对较低的所得税。

朗普上台后引来大范围的税改，遗产税改革也是其中之一，2018年美国众议院共和党人公布了429页名为“减税与就业法案” （Tax Cuts and Jobs Act），新的税改方案下，财产分别在1140万美元和2200万美元以下的个人和夫妻不需缴纳遗产税。

虽然1,140万美元（2019数据）的赠与税与遗产税起征点是针对美国公民和美国永久性居民的，对于在美国的外国公民，其遗产税的起征点立刻降至6万美元，而对于在美国置业的中国人来说，他们的房产价格往往远大于6万美元，他们百年以后，若是想把在美国的房产留给自己的子女，他们的子女就将面临高昂的遗产税，所以，对于在美国购房置业的外国人而言，如何在有生之年处理好自己在美国的财产颇为重要。

外国人所享有的6万元遗产免税额，且只能在遗产嘱托人过逝以后赠予。通常的做法是注册美国公司，将房子转入公司名下，再将公司以股票的形式办理赠予，因为股票属于Intangible资产，可以免去礼物税。

仅仅只是开设公司将公司放入公司名下，到此你会觉得并不是很难，那么可能高兴太早。过逝以后，遗产需要走司法程序，经过美国法庭认证以后，才能由受益人继承，而认证需要做很多资产调查，一切都将透明的呈现出来，如果一切都是合法所得，那么手续会比较顺利。

如何让程序走的更顺畅，少支付费用？

外国人在生前委托美国律师办理信托，可避免将来的认证。外国人假如在美国用个人的身份投资房地产，应该由律师设立生前信托，避免将来需要通过认证。

美国的信托实质上是对个人财产的预安排，不仅可以避免遗产税，还在一定基础上具有法律保障、避免法院认证和子女离婚财产保障的功能。通过设立信托，以一种法律契约的方式，把财产放到信托中，从而实现财产的名义转移，也即名义上已经放到信托中的财产属于信托所有。因此，信托可以简单地理解为：设立人为了第三方（受益人）的利益而把财产放到信托中，由委托人根据设立人的意愿来管理和分配财产。

什么是信托？

信托主要三方当事人：委托人、受托人、受益人

在所有有信托的国家，有两个关键点都是一样的，那就是委托人和受益人可以不是同一个人，还有信托财产是独立于上述三方自身财产之外的，而委托人具有管理权，受益人具有受益权。

一般来说都是家长给孩子设立的遗产信托或教育信托，属于家族信托的一种，其目的是为了孩子未来的教育或生计或创业准备资金，这些钱按法律来说，在正常信托存续期间，谁都不能动不能据为己有成为自己的私人财产。到期了就属于受益人，未到期前，即便委托人或受益人已破产，这部分财产不能作为个人财产进行相应清算。简单来说就是受法律保护的小金库，如果委托人和受益人是同一人，相当于为自己准备了一个东山再起的基金。

家长生意失败想要动用给孩子的的信托基金的钱，也是可行的。因为信托里的这些钱在受托人也就是信托公司的管理下，肯定要进行投资的，要不也无法对信托财产保值增值。在孩子的同意的情况下，受托人也认可，可以将信托财产投向特定领域或企业，这些一般都是在最初的信托合同中有约定的。这是信托的最大好处。规避破产的对子女造成的风险，但作为投资可动用信托信托小金库。

所以说信托就是从法律上讲财产的收益人和委托人分离。 拥有财产的人和享受财产的人从法律上分离，从而起到保护财产的作用。

信托计划一旦成立，委托人用于设立信托的财产就成为了独立的信托财产，当委托人不是唯一受益人时，信托财产不作为其遗产或者清算财产。因此如果设立家族信托，委托人即不是唯一的受益人，在信托存续期间，委托人若遭遇破产、离婚、分家等情况，纳入家族信托的财产便可免于被清算、拆分等损失。

最常见的将房产转移给孩子的信托方式是？

可撤销信托（Revocable Trust）    

可撤销信托顾名思义，准许信托设立人轻易更改信托内容或是撤销信托。

原则上系由外国人（非美国公民或绿卡持有者）之非美国税务居民，设立美国境外「可撤销信托」持有「美国境外资产」，以外国人来说即使在美国设立信托，如果符合规定亦可以被视为「境外信托（Foreign Grantor Trust）」。也就是可以在美国当地设立一个境外信托，听起来几乎有些不可思议，不过首先设立人须为非美国人而且必须要是可撤销信托。

那在美国设立境外信托又有甚么特点？

在于一般美国信托设立后，所得就需要缴纳美国税，可是境外信托因为设立人不是美国人又是可撤销信托，如果没有分配所得给美国受益人就不会产生美国所得，自然不用缴纳美国所得税。

另外也无美国信托持有境外资产应揭露申报的问题，且因是设在美国当地，当然一样可以受到美国法律的保障，可称是一举数得。其中，再将此信托于设立人死亡时正式转换成「不可撤销信托」，此时性质就从境外信托转换为地道的美国信托，而在死亡前境外资产的增值都不需要课征美国税，这点是不可撤销信托所做不到的。然而，既然设立人在世时资产属于设立人才有这些好处的话，反之，设立人的债权人当然也可以对此信托主张权利。

优势

遗嘱认证的回避 – 遗嘱是在您去世时转移财产的法律程序。当您拥有房地产或其他财产时，建立生前信托对避免昂贵的遗嘱认证程序尤为实用。以信托命名的资产可避免法庭的昂贵诉讼程序，通常优先于您遗嘱中指定的财产。

可变或可撤销性– 生前信托允许你在生前对信托文件进行更改（或修改）。

隐私保护 – 信托允许在信托文件的限制内将您的个人资产转让为私人资产。 遗嘱认证过程可能会将您的遗产暴露给公众。

消除遗产面临的挑战 – 标准将会在您去世时造成家庭纠纷，并可由您家人中的任何成员提出异议。通过使用信任，您可以在去世后，专门剥夺任何对您的意愿提出异议的人的继承权。

资产分割 – 这对于在婚前持有大量单立财产的已婚夫妇是十分实用的。信托可以帮助将这些资产从公共财产资产中分离。

指定持久授权/监护权力 -生前信托可以用于帮助控制监护人的消费习惯，为您的未成年子女创造利益。如果您失去行为能力，需要他人为您做出医疗决定。它也可以授权另一个人代您行事。

持续管理 – 这允许您通过使用专业受托人管理您的财产，从而让您积累的财富多代持续增长。您可以将取款金额限制为收入，如果您愿意，可以提供特殊的紧急条款。

遗产税减免 – 规定可以列入的信任文件中。在您去世后，通过建立信用庇护所信托来转移财富。CST是一个非常有效的工具，可帮助您减少超过合并遗产税排除额度的大型遗产税。