对于即将登陆美国的新移民，国内房产往往是资产配置中最重要、也最令人纠结的部分。要不要卖？怎么报税？会不会被征重税？成为萦绕心头的三大难题。结合我们平时帮助客户的处理，给大家一些建议。
核心问题一：登陆前，国内房产是否必须申报披露给美国？
首先我们先要知道申报≠ 纳税：申报是报告义务，纳税是结果。很多情况下申报了也不一定需要在美国交税（比如有亏损或符合免税条件），但不申报的风险极高，会面临巨额罚款、利息甚至刑事责任。
其次呢谁需要申报呢？申报人是什么身份？申报义务取决于所有权人的税务居民身份，而非房产所在地或是否产生收益。
-只有美国税务居民(U.S. Tax Resident)需要申报，美国税务居民:不仅指美国公民，更包括绿卡持有者（无论是否登陆）以及满足“实际居留测试”(Substantial Presence Test)的非绿卡外国人（如持有长期签证并在美居住时间达标者）。一旦您获得绿卡（即使尚未登陆）或满足居住天数要求，即成为美国税务居民，全球收入（包括房产相关收益）都需要向美国国税局(IRS)申报。
-必须申报的情况：房产直接登记在您（美国新移民/准移民）、您的配偶（若也是美国税务居民）*名下。无论这套房是自住、空置还是出租，只要在您名下，就需要在您的美国税表（如Form 1040及其附表）上进行申报披露。(您名下或您与配偶共同名下的房产)。
-通常不需要申报的情况：房产登记在非美国税务居民名下。
例如：您用母亲（中国籍，非绿卡，不满足实际居留测试）的名字购买。
重要提示：这需要确保是真实的、合法的所有权转移（非代持），且您不能实际控制该房产的收益和使用（否则可能被IRS穿透认定为“实际控制人”而需申报）。
所以总结一下：如果您即将成为美国税务居民（特别是拿到绿卡），名下（或共同名下）的国内房产，无论是否有收益，原则上都需要向IRS申报披露。 试图通过临时更名给非税务居民亲属来规避申报，风险极大且可能无效。
核心问题二：申报了就一定要纳税吗？纳什么税？
申报是报告义务，是否产生美国税务则取决于房产是否产生应税所得。主要涉及两种美国税：
1）年度所得税(Ordinary Income Tax)：针对租金收入
当您的房产出租并获得租金收入。租金*总收入*需计入您的全球收入。
您可以扣除与出租房产相关的**合理必要费用**来降低应税所得，
2.资本利得税(Capital Gain Tax)：卖掉房产
在成为美国税务居民之后出售房产，就需要交资本利得税，具体的税率要根据客户的净利润和客户报税的州以及联邦政府如何规定。
核心问题三：登陆前必须紧急处理掉房产吗？
不一定！但必须提前、系统规划。仓促出售可能不是最优选择。关键在于评估、权衡利弊、选择最适合您的持有结构和处置时机。
1）“留房”还是“留钱”？
*留房： 看重中国房产的长期增值潜力、租金现金流、情感价值或未来自住可能。但需面对美国的年度申报义务、潜在的租金所得税、以及未来出售时的高额资本利得税。
*留钱：希望将资产变现，带入美国使用（购房、生活、投资）或配置到其他离岸架构中。避免了未来美国对房产的税务申报和潜在的资本利得税，但需考虑中国出售时的税费（增值税、个人所得税）、汇率风险、以及在美国如何投资管理这笔资金。
2）评估不同持有方式的税务影响与风险：
*个人直接持有（自己/配偶）：最透明，但税务负担最直接（租金税、出售时的资本利得税）。适用于自住、增值潜力有限或准备在移民前/后短期内出售的房产。
*非税务居民亲属代持（父母等）：表面规避了申报，但风险极高！IRS可能穿透视为“名义所有权人”(Nominee)或“实际控制人”，仍要求您申报纳税。且未来有可能涉及法律风险（产权纠纷、赠与/继承税费）。
*公司持有：也面临着未有可能税务穿透，合规成本和维护负担，资金流动和遗产继承等各种难题。
*信托(Trust)：目前离岸信托持有国内房产还是不能落地，国内信托持有房产正在逐步推广。
给即将登陆美国客户的一些实操建议
1，针对不同房产制定个性化策略：
——高增值、非核心投资房：建议在登陆前出售。锁定利润，按中国规则缴税（通常比未来按美国规则计算资本利得税划算），将资金提前转移出来（注意中国外汇管制）。这是最直接、风险最低的规避未来高额美国资本利得税的方法。
——核心自住房/低增值房/难以出售房：做好长期持有准备，了解年度申报要求。未来出售时需承担资本利得税，但可能有部分免税额。
——转换持有结构：在专业指导下谨慎评估赠与给非税务居民亲属（移民前完成）、注入特定公司结构、设立信托的可行性与风险。
——持有至身后作为遗产：利用“Step-Up in Basis”优势，让继承人获得重置成本基础。需做好遗嘱等安排。
2，三个篮子的资产配置理念：
1）中国篮子：保留部分必要的人民币资产、难以转移的资产（如部分房产）、满足国内生活/事业需求的资产。
2）美国篮子：未来需要带入美国用于安家、生活、本地投资的资产（现金、部分投资）。建议优先配置有税务优惠政策的资产。
3）进可攻、退可守的离岸/保护架构篮子：资产高的客户未必把资产都要带到美国，前提是提前规划，提前规划，提前规划，重要的事情说三遍。通过合规的离岸信托、基金会、持有公司、离岸投资账户等，持有希望全球化配置、隔离风险、进行长期税务优化传承的核心资产这是专业度要求最高的部分，需量身定制。
最后也是最重要的就是立即行动，预留充足时间（至少6-12个月）：税务身份转变和资产处置/规划非一日之功。全面资产盘点与评估：梳理名下所有国内外资产（房产、金融账户、公司股权、保险等），评估价值、成本基础、收益情况。
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