日本是一个非移民型国家，所以想移民日本，首先要取得日本长期签证（工作、投资、结婚签证）。日本投资经营管理（高度人才投资经营）签证由于对学历、语言、年龄没有要求，只要在日本国内设立公司就可以申请，所以就成为了移民日本客户的首选。
在日本运营公司，首先考虑的问题就是运营项目，由于很多客户没有在日本生活和工作的经验，语言又不通，一时也不知道公司运营什么项目比较好，同时又希望资金投入安全保值，后期运营成本可控，所以房产投资业务就成为了客户的首选。但是要投资多少钱的房产才能够达到移民日本的目的呢？首先，我们要说明的是申请投资经营管理签证跟是否投资房产没有必然联系，房产投资只是一种经营手段。通过投资经营管理签证达到移民日本的目的需要经过以下三步：
第一步：获得首次签证赴日
取得首次投资经营管理签证，需要日本公司有具体的经营项目和业绩。单纯靠商业计划书很难拿到签证。所以在没有具体业务的时候，房产投资业务是个不错的选择。我们可以以公司名义投入50万人民币以上资金购买房产，再把房屋出租出去，租金部分就可以成为公司的营业额，然后配上商业计划书就可以取得首次（1年）的签证赴日本。取得首次签证成功率比较高。
第二步：赴日后稳定续签5-10年
赴日后签证稳定续签的标准是公司业绩的稳定性和持久性，个人收入的合理性和稳定性。
赴日后1-3年是公司起步期。客户可以摸索公司的发展方向，确定公司的经营项目，保持公司有稳定的业绩，根据实际情况聘用人员。
4-7年是发展期，公司业务发展步入正轨，有对应的人员运营，营业收入相对稳定，最好不要经常有赤字。
8-10年是稳定期。公司业务稳定，收益稳定，人员稳定，这三年没有赤字，公司处于盈利状态。个人年收入达到600万日元以上。
如果把房产投资作为公司唯一的经营项目，只靠房租收益作为营业额维持公司运营，公司需要再投入1000-1500万人民币以上的资金购买房产。
第三步：申请日本国籍或永驻
投资经营管理签证持续拿到了5年，公司业绩稳定，且处于盈利状态，个人收入600万日元以上，居所稳定，正常纳税，没有违法记录，日语日常交流没问题就可以申请日本国籍了。
投资经营管理签证持续拿到了10年，公司业绩稳定，且处于盈利状态，个人收入600万日元以上，居所稳定，正常纳税，没有违法记录，日语日常交流没问题就可以申请日本永驻了。
综上所述，如果您想通过房产投资的形式移民日本，公司不做其他业务，单纯靠房租收益维持公司业绩和个人生活。首次签证可以不购买房产，赴日后要投入1000-1500万人民币以上的资金才能稳定续签，最终移民日本，小额投资是实现不了移民目的的。
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