汇率跌到24年最低,投资人爆买日本房产!?

汇率跌到24年最低,投资人爆买日本房产!?

它来了????它来了
汇率4开头的时代它又到来了!

其实从去年10月开始,日元汇率就一路跌跌撞撞,无论是因为新冠导致的经济不景气,还是受到美联储加息的影响,总之每每遇到日元汇率下降,对于我们而言就是「买东西又能捡着大便宜了!」

汇率跌到24年最低,投资人爆买日本房产!?

如今日元兑人民币已经跌至了“4开头”的时代,意味着——在东京买一套价值2000万日元的公寓,一年前汇率0.067时,对应134万人民币,如今汇率0.049,对应98万人民币,光汇率就直接省掉了36万元。

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据日本新闻报道,由于日元汇率的持续下降,原本由于疫情而萧条的大街,挤满了外国人,眼下正是“抄底的好时机”。

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如苹果系的产品,iPhone 13 128版约合人民币4890元,比在其他国家要便宜1366元,目前线下已经脱销,线上的预约到货时间也已排到了3周后。

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抄底的不仅仅是电子产品,生活用品,还有写字楼、公寓等,在东京地段较好的位置,一套51万元的公寓,稳定租金价格可达到6847元/月,粗算7年就能回本。

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而日本对于这些抄底行为,也是非常的欢迎,毕竟靠国内拉不动的消费和旅游,可以借这一波外资拉动。

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从5月开始,日本允许房地产买卖签约网络化,这下不仅是香港投资者,就连内地的炒房者也坐不住了,甚至不需要出国,因为疫情无法去现场看房,就直接在网上在线看,有人直接当场下单。

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还有人直接在线上买了一栋写字楼,购房流程的时间大多不超过4-5天,也就是说,购房者基本都是付全款。

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要说投资这些房产是否具有上升空间呢?实际大多的炒房客也很理性,他们并不会去买那些郊区的别墅,只关心市区的,是否离地铁近,是否有成熟商圈等。

因为日本房地产已经历过近30年低迷期,国内的人早已很少有人买房了,再加上房产税,炒房者奔着的是长久的运营收益,所以租金的稳定很关键。

同时,这也是应对全球通胀,风险多元化分散方式,如今日元的位置已经很低,拥有一处日本房产,不仅能保证每月稳定的现金流,还能保证自己的资产不受影响,甚至未来靠汇率的回归,就能挣上不小的一笔。

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目前,日本大都市圈中,东京、大阪 2 千万日元左右的房子,比较受欢迎毕竟现在的日本房产,对外国人来说,基本算打折出售。

据日本当地机构的统计,早在去年 10 月以及今年 4 月两次汇率降至低点时,就已经有中国人在爆买日本写字楼了,而且在疯狂抄底日本房产的国人中,香港投资者占的比重越来越大!


为什么中国人喜欢在日本买房?


日本人自己也经常有类似的讨论,他们自己总结出了三大原因。

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香港普遍的房价均价处于 10 万 /㎡,一间看来是“小户型”的 50-60㎡商品房,在香港普遍要卖到1000万以上。买房,成了香港人最大的梦想。

同样是价值 60 万港币(约合 1036 万日元、51 万人民币),在香港买到一间能居住的公寓是不可能的,但是在东京或是大阪却能找到收益不低的单身公寓。

对于香港人来说,日本是他们最受欢迎的度假、购物与享受美食的目的地之一。也是因为这个原因,很多早期在日本购买房产的香港人主要以自住为主。

由于日本房产处于“触底反弹”的上升阶段(2014 年日本房屋平均价格仅为 1989 年的房价峰值的 40% 左右),很多香港人开始赴日 " 秒购 " 房产,希望能靠自己入手的低价房屋,在租金和房产升值方面获得收益。


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因为,在香港,土地利用几乎饱和,房产市场根本无利可图。

在香港,租金收益仅有 1%~2%;而在日本,由于多数人热衷于租房而不是买房,因此房屋出租率高达 85%,而平均租金收益则为 5%~8%。就连著名香港影星去年也在日本豪掷 7 位数,带着老婆在福冈置办房产。

不止普通人,外资也在悄悄投资日本房产。去年,美国高盛宣布,将在日本扩大对不动产等非传统资产的投资将瞄准不动产领域,投资额从此前的每年 1000 亿-1500 亿日元倍增至 2500 亿日元规模。

日本房产市场最大的境外投资来源其实是美国,占了一半以上。其次是香港和新加坡,然后才是中国内地,可能和你想的不一样。

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日本房地产上市公司アスコット(Ascot Corp.)已于 5 月 10 日透过与全球机构投资者成立合资基金,用于投资东京大都市区的 MF 住宅、老人院以及学生公寓。

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Ascot Corp. 的大股东是中国平安保险(集团)股份有限公司以及思佰益(SBI Holdings ——东京证券交易所一部上市的公司,同时也是日本首家在香港上市的公司)。

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日元加速贬值下,外资正不断涌入抄底日本的廉价资产。作为亚洲金融中心之一,日本房产的租售比,包括持有成本以及房产的保值跟增值上都是具有相当的吸引力。有朋友说,日本房价涨不动,还不好卖。那是你没选对。


如何选择易于保值升值的房产?

01、首都圈公寓的转售价值超过 100%

日本民间调查机构东京 kantei 每年都会对公寓的再销售价值 ( 转售价值 ) 进行调查。从竣工 10 年以上的出售公寓中,选取正在流通的二手公寓,根据出售时的价格和现价计算出公寓的再销售价值(* 再销售价值 ( % ) = 二手商品流通时的价格 ÷ 新建商品房销售时的价格 ×100)。

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02、距车站步行 5 分钟内的涨幅更高

从地理位置来看,房产再销售价值与到最近车站的步行时间也有很大的关系。

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涨幅前 100 名的物件中,步行 1 分钟以内的有 9 个,2 - 3 分钟以内的有 27 个,4 - 5 分钟以内的有 26 个。

持续稳定的现金流(房租)+ 房价升值 + 汇率反弹,这就是未来到手的收益。现在抄底日本房产的成本,可以说是近几年最低了。最起码,未来保底也能挣一笔可观的汇率差!

中国与日本是重要近邻,随着和平年代经济的不断发展,中国已成为日本最大的贸易伙伴。

日本在生活环境,教育和社会福利等方面有各方面的优势。有很多中国人会在网上寻找移民日本的方式,而对于大部分没有日本常驻经历的中国人来说,移民日本最适合的方式非高级人才经营管理签证莫属!

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