2019泰国曼谷房价分析

曼谷这两年涨了这么多，2019年还会涨吗？那今天，我就给大家做一个统一的回复：大概率是会涨的！

1、曼谷房产为何这么火热？

要想知道曼谷房价会不会继续涨，首先得知道它是怎么涨起来的。

也就是说，你是否能看穿泰国房产上涨背后的本质？

1、吃人口红利

房产投资，长期看人口。曼谷房价近年就吃在吃人口红利的老本。

人口红利=人口稠密+劳动力丰富（潜在购房租房刚需）

曼谷人口密度1万+/每平方公里，是全球人口密度比较大的城市之一。

曼谷作为泰国首都，外来人口众多。

曼谷常驻人口有1600万，其中外国人口有400万，而在中国超过1600万人口的城市只有北京、上海、重庆。

无论是全球各大企业赴泰工作的人口，还是当地旅游资源吸引来的游客，都为当地带来了巨大的经济和人口红利。

据联合国的统计，泰国2025年左右将会迎来人口的巅峰期。

这期间，人口以每年稳定的增长率增长，加上大量外来人口的注入，而作为人口虹吸效应最强的曼谷楼市将获得扎实的人口支撑。

这势必是给曼谷房价上涨打了一针强心剂！

2、一带一路下的中资进入

随着一带一路在东南亚各国的不断深入推进，越来越多的中国企业选择在泰国开设分部。

百度、腾讯、京东、中国人寿、招商银行、中信证券、大新保险等中国各个行业的领军企业都大张旗鼓地进军泰国。

这既是对泰国经济形势的看好，也是看准了“一带一路”的历史机遇。

作为企业大佬都能跟随国家的“一带一路”战略，抓住这波“政策甜头”。

那对于普通投资者来说，最简单可行的办法就是在“一带一路”各国进行房产投资。

因为随着一带一路的发展，中国企业进泰国资本市场后，未来曼谷的CBD即将涌入大量工薪阶层，那么第一步自然是解决住房问题。

因此，许多嗅觉灵敏的国内投资者就抢先在曼谷拿下了大量的房产，曼谷房产也就成了东南亚置业的香饽饽。

2、曼谷今年还会涨吗？

从楼市的基本面上看，如今的泰国曼谷正犹如十年前的“京沪深”，前途可谓一片大好。

如果你错过了十年前的“京沪深”，那么如今的曼谷值得关注！

1、看供需

先来看供应。

土地供应紧张是导致曼谷房价上涨的一个重要原因。

目前曼谷已经是开发强度非常高、土地极度匮乏的地区；

还想要有大量的土地供应几乎是不可能的，土地供应的紧张必然会导致土地价格的上涨。

再加上泰国是一个特别注重私产保护的国家，土地是不能随便开发的。

不仅是皇家用地不可随意开发，就算是拆迁重建也要经过100%的居民同意才可以；

人多地少，泰国房屋空置率仅有1.5%左右，使得泰国房产价格上涨成为必然。

图为曼谷公寓供应情况（数据来源：CBRE）

据CBRE数据显示，新楼盘开发在2016年达到顶峰后正逐渐减少，各城市新盘数量下降明显。

往年的土地价格增长是5%~10%，现在已经到了10%~30%。土地成本的增加对于新盘的售价也会造成直接的影响。

土地价格在总开发成本中所占的比例越来越大，因为它们的增长速度超过了建筑成本。

如今的曼谷总开发成本由于受到土地价格上涨驱动而逐渐增加，推动了曼谷大热的公寓类型价格的上涨，也让租赁项目越来越可行。

2、再来看需求

目前市场供应的公寓远远满足不了曼谷人口的居住需求。

近20年，曼谷人口增长了六七百万，但是投入到市场的公寓大概有60万套。

图为曼谷公寓供需情况以及空置率（数据来源：CBRE）

随着泰国经济的发展，世界外资公司纷纷在曼谷设有分公司，外派人员不断增多，必然给曼谷房屋出租率贡献力量，至使近几年曼谷吸引了超过90%的高入住率。

如今泰国房市逐渐火热，空置率逐渐减少，现在曼谷空置率最多5%。

因此，未来几年，曼谷房价大概率是稳定上涨的！

3、看人口流入

曼谷是一个人口持续流入的地方，能够带来一些新的购买力。

泰国有近31%的人口集中在曼谷等几个少数的大城市，而且还在持续的增加中，城市化过程还只是开始。

作为泰国首都的曼谷是很早就对外开放国际都市，有着强大的人口吸纳能力。

对内吸引本国大量的本土企业和就业人口，对外则有大量的外企和外国优质人才涌入；

这两方面的人口，抬升了曼谷房屋的需求端，不管是住房还是租房需求都很大。

人口流入使得未来靠近公共交通、市中心的地皮会异常紧俏，为了出行方便，本地人也会愿意在市内买一套房。

长远来看，曼谷房产接盘群体大部分还是是当地人，这是可以预见的。

4、看旅游

据万事达官网统计，曼谷去年吸引了逾2000万游客，超过伦敦（1983万）和巴黎（1744万），再次成为全球访问量最大的旅游目的地。

而这一数据则再次强调了强大的基础设施、商业和休闲景点以及悠久的本地文化对于人们选择旅游目的地的决定性作用。

相比2017年曼谷旅游人口增长高达9.6%，数据统计，游客往往会在曼谷住4.7晚，每天花费约173美元。

全球第一的人流量决定了曼谷房产租凭市场的供不应求和房价走势大概率将继续拉高！

5、看产业

曼谷是泰国的首都和经济中心，是泰国贵金属和宝石的交易中心，全泰国90%的外贸货物在此进行吞吐。

其生产总值早已超过3万亿泰铢，占泰国国内生产总值的44%，其中曼谷的服务业生产总值占泰国服务业生产总值的50%。

可见，曼谷并不是纯旅游城市，其经济也有坚实的产业支撑。

此外，世界500强的外资公司基本都在曼谷设有分公司，华为就在曼谷设立公司。

聚集泰国当地精英人士、跨国公司高管的曼谷，租房需求旺盛，也使得曼谷公寓更炙手可热。

3、曼谷房价有阻碍！——看基建

曼谷的特点是长板特别的长，短板特别短。长板就是曼谷生活的性价比。

光看性价比，生活条件都还不错；

同等质量的国际学校和私立医院，比北京、上海能便宜一半；

这也是为什么这么多日本人、欧美人在曼谷工作甚至买房。

但其短板也是整个东南亚大部分国家的通病，就是基础设施。

尤其交通，堵车一塌糊涂，二十分钟搞定的距离，曼谷至少堵个四五十分钟。

没有高速的地方，长距离打车极其痛苦。地铁的覆盖率也还不够，相当于二线城市。

繁华和便利是两回事，曼谷繁华是繁华，但交通还是不太便利。

据泰国交通部长阿空强调：未来10年内，解决大曼谷区道路拥堵问题需耗费280亿。

由于土地私有制，贫富差距和政府的建设效率，使得曼谷的基础设施短板十分明显。

除了BTS沿线，很多未开发区域比国内三四线城市也不如，部分城区简直如贫民窟一般。

泰国7000万的人口，曼谷人口就占1/7，曼谷的经济本身又集中了泰国GDP的40%以上，集中度相当高。

城市基础设施建设直接与曼谷发展方向挂钩，曼谷城市发展必将伴随着交通系统的升级。

但在这种集中度下，基础设施建设跟不上的话，将使得未来房价稳定上涨的地基不够牢靠。

更好的经济前景，更高的吸纳率和入住率下，曼谷房价未来几年大概率是稳定上涨的！

已经在曼谷买过的，你该暗自庆幸，如今市场那么火爆，未来的投资回报值得期待；

还在观望的，趁着还没有成型稳定转向转手市场前，低价买入一个笋盘就是机会！